海譽的工人房地方狹窄,地面肯定放不下睡床,窗台雖長近六呎,但身高五呎九吋的男記者,瞓下亦要稍稍曲腳。

封面故事

末代發水窗台 賤則掠到盡

2012年08月30日 ~~ 第1173期 香港《壹周刊》

樓市瘋狂,連「一樓一」單位都有人爭着要;無樓在手的人,都喪失了安全感、都恐慌性地有樓就搶,不論一手、二手,但難道這就要買家任由發展商魚肉嗎?
長實在屯門的新盤海譽,奉上可放上單人床的「大窗台」,只是估不到這個所謂的睡房,地面面積是容不下一張床,別無他選之下,瞓窗台成了唯一出路。而信和及市建局的紅磡御悅,地盤面積細,窗台發不了,由大量環保露台及工作平台「補位」,市建局作為政府資助機構,竟與發展商狼狽為奸。還有新盤愈建愈多的升降機,看似方便住戶,實際是加大公共空間賣錢「呃秤」。這一大堆的發水一手樓,沒有最差,只有更差。

海譽


地址:屯門青山灣段青榕街 3號
發展商:長實
建築師:梁世雄(馬梁建築師事務所)
單位數目: 40個
平均呎價:$8,000(開盤價$7,218)
入伙日期: 2012年 3月


在街上看海譽的外貌,絕對發覺不到眼前的工人房(黃框示),原來細得可憐,工人只可以瞓窗台。


為遷就大廈結構,幾乎只有窗台的
工人房建在三級樓梯之上,令樓底較低。

海譽窗台就是工人房


近月在網上的 facebook或討論區,都不斷流傳着一張相片,相中的房間,細得只剩下一個窗台!這個「窗台房」,是位於屯門的單幢樓海譽,屬發展商長實的巔峰之作,拆解其出現原因,原來與長實賺到盡又有關連。
原來根據《建築物條例》,每間被定義為「睡房」的房間,可配置一個窗台,而這個窗台的面積,又可豁免計入樓面面積,亦即「發水」。窗台的長度最大可相等於該睡房的長度或闊度,但該睡房的地面面積、亦即間房實際有幾大,卻無任何限制。結果發展商為了讓窗台的數目「有幾多得幾多」,不斷炮製怪胎「睡房」。
翻開海譽的樓書數一數,物業一梯兩伙,A室一千五百呎, B室只有一千四百呎,但發展商竟然神奇地將單位間到五至六間房!記者走入海譽的不同單位睇樓,發現其工人房的地面面積,只有二十三呎,但窗台卻有十五呎;由於地面闊度只有兩呎,要放得落一張六呎乘兩呎半的單人床,張床要「駁上」窗台就一定無走雞。不放床,工人亦可如記者示範般,索性瞓上窗台,但畏高者可能會瞓得膽戰心驚。


長實攞盡政府起樓豁免着數,每年「無啦啦」多賺的,數以億元計。李澤鉅(左)在業績會上解釋海譽窗台的問題,只答:「按 net area來賣,所以窗台係送嘅!」然則這個「 net area」在整套售樓書中亦不見其字,莫非樓書資料出錯?(廖健昌攝)


海譽最大賣點,是全屋享超級寬闊的咖啡灣及黃金海岸海景。

政府許可建特大窗台


原來早在八十年代,政府已豁免窗台面積計入樓面面積,亦即「發水」,而窗台最多可較房間兩邊的外牆牆身,凸出五十厘米,那何以近十多年發展商才將窗台「發揚光大」﹖全因二○○一年二月,屋宇署、地政總署及規劃署發出《聯合作業備考第1號》。政府的原意是減少建造及拆卸廢料,故提倡發展商以「預制組件」來起樓,而預制組件的外牆牆身,獲放寬可厚達三十厘米。
發展商遂用盡舊有及新的豁免,製作可闊至八十厘米(即兩呎七吋半)的「單人床窗台」。屋宇署中人透露,「窗台的結構,要承受本身的石屎重量,還有窗框、玻璃窗等,可負荷重量的要求,分分鐘高過一般樓層間的地板,一般而言,瞓上窗台沒有問題。」不過,業內人士亦承認,窗台邊就是玻璃窗,颱風時瞓上窗台便很危險,「連靠近都唔好,漏水甚或碎玻璃都算,最驚是整塊玻璃窗被風吸走!」

窗台「售價」五十萬


另一間「超級窗台房」,位於主人套房旁,面積較工人房稍大一點點,地面面積近三十呎,不過要放床在地一樣有難度。而事實上,這間被發展商「命名」為多用途房的房間,與主人套房只相隔兩步,以往發展商會將這空間闢為衣帽間,但如今為多賺一個窗台,加多一道門便變為房間;其巧妙之處,不得不讓人寫個「服」字。
對待工人相當「特別」的海譽,還創新猷,就是工人廁所竟然在工作平台外!工人有三急,要穿過工作平台才能如廁,須知道僅得十六呎的工作平台,受《建築物條例》所限,只可以圍欄欄封,不能有蓋,遇上打風落雨,又或是冬天寒風勁吹,工人要擔遮或穿厚衣,才能走入廁所沖涼如廁。將工人廁所隔離於屋外,發展商長實可謂別有用心。
據業內人士指,長實副主席李澤鉅,對新盤的設計相當着緊,「長實有畫則的部門,但 Victor鍾意坐埋落去,佢認為則師只重視單位設計的 function(功能), Victor自己就較重視點設計先賺到最多 money。」海譽總共有四十伙,每戶窗台總共有六十五至八十呎,按開售價平均七千三百元計,每戶「窗台費」平均五十多萬元。根據樓書資料計算,整個項目的窗台總共有二千九百四十五呎,價值二千一百五十萬元;小數怕長計,長實這樣起樓,賺得一蚊得一蚊。


海譽 B室平面圖


海譽的工人廁所設在工作平台外,要日曬雨淋不特止,廁所僅得十餘呎,沖涼想大動作一點也不行。

御悅


地址:紅磡必嘉圍 8號
發展商:信置及市建局
建築師:梁幗平(周古梁建築工程師)
單位數目: 68個
平均呎價:$7,676(開盤價$6,868)
入伙日期: 2011年 11月

御悅露台最闊落


買一手樓的大單位,擔心買埋大量「唔等使」窗台;買細單位,則連窗台都無,但做到如紅磡必嘉圍的御悅一樣,將迷你單位的空間,發揮得如此淋漓盡致,亦堪稱典範。
由信和與市建局合作發展的御悅,雖然貼近「大酒店」,卻因每伙涉銀僅二百萬左右,今年初開賣時,全幢六十八伙在三小時內便沽清。但記者上門睇樓,卻被其「的骰」嚇了一跳。
御悅每個單位的面積,平均只有三百呎左右,其中 C室的建築面積僅二百七十二呎,實用面積更只有一百八十五呎,單位採開放式設計,甫開門「一眼睇晒」,客廳就是飯廳,飯廳就是睡房,大概站六個人已覺得逼,若放下一張床,所餘空間更無幾。偏偏這個迷你單位,卻有一個正常兩房單位大小的廁所,鏡櫃內還有交樓標準附送的小電視;相信發展商深知在客廳根本放不下電視機;坐在馬桶上看,還叫夠位,視線亦剛剛好。


御悅每個單位的露台及工作平台,達三十八呎,將樓盤重重包圍。(嚴寶權攝)


御悅單位的右邊是廁所,左邊是廚房,中間放三呎單人床加床頭櫃,只餘少量空間,一眼睇晒。


「麻雀雖小、五臟俱全」,是御悅最大賣點,發展商將洗衣機、枱面、雪櫃、紅酒櫃由下至上來個層層疊。


御悅地方細,發展商諗盡
每吋可用空間,洗碗盆上的
無縫枱面可蓋起來切菜。

一梯三伙多露台


行兩步踏入廚房,容得下一個人,企兩個人已「郁唔到」。發展商很窩心,洗碗盆配有一塊面板,要切菜將面板蓋上就可當砧板使用,一百八十度轉身後,是枱面式的電子煮食爐,下面拉開是放廚具的櫃桶,再下面是微波爐,為方便住戶放「濕星嘢」,門後還加設多個層架以供使用。而單位大門與廚房之間的一個小「凹」位,發展商由地板至天花,竟造出洗衣機、拉出式枱面、雪櫃、紅酒櫃及放雜物的入牆櫃,蔚為奇觀。
原來整個單位,最闊落的是環保露台及工作平台,總共三十八呎,是政府送出來、可豁免樓面面積的「禮物」。以往這類地盤面積細細的單幢樓,有良心的發展商只會造一梯一伙或一梯兩伙,但御悅則一梯三伙,可製作的露台及平台等發水面積便更多,結果樓盤的外觀,就如被眾多露台包圍。整個樓盤計,涉及的露台及工作平台共二千四百七十六呎,以開售呎價近七千元計,值一千七百多萬元,佔項目套現金額達一成有多,同樣小數怕長計。
市建局「以人為先,地區為本,與民共議」的三大原則,與市建局主席張震遠經常掛在口邊的「實而不華」,明顯從御悅中體驗不到。


廚房只得幾呎地方,僅容得下一個人,拉出抽屜後連轉身都難;廚房門後的儲物籃是發展商的心思之作。


御悅 C室平面圖

露台平台「大贈送」


窗台豁免是港英前朝留下的產物,環保露台及工作平台,則是特區政府慷慨送予發展商的「大禮物」!達三、四十年樓齡的美孚新邨、太古城及和富中心等,雖然都有大露台,但這些露台都要扣地盤的可建樓面面積,直至二○○一年的《聯合作業備考第 1號》通過,政府容許發展商建工作平台及環保露台,且豁免計入樓面面積。
「當初原意,露台可減少陽光入屋,加強通風,使室內溫度降低,從而達至環保;工作平台則是提供開放空間予住戶曬晾衣服,所以上面還容許擺放洗衣機。」一名測量業界老行尊說:「回歸後樓價每況愈下,所以當年發展商及業界都非常支持,得到嘅掌聲比停賣地及停建居屋更多。」只是後來發展商濫用此招,成為樓盤綽頭賣錢,讓政府的大禮發揮得「淋漓盡致」。
巧合的是,當年拍板這份《作業備考》的屋宇署署長,正是退休後被指與發展商關係密切的梁展文;而翻查那些年的剪報,原來在該《作業備考》落實前一年,長實副主席李澤鉅已高調表示,他個人很希望樓宇的窗台可改建為小型露台,讓空氣流通兼節省資源,有助保護環境,可謂「早悉先機」。

尚豪庭


尚豪庭 2號屋下層平面圖

地址:元朗寶業街 18號
發展商:新地
建築師:吳梓坤(新鴻基建築設計)
單位數目: 337個
平均呎價:$6,250(開盤價$6,383)
入伙日期: 2012年 5月

尚豪庭工人瞓上洗衣機


早前我們的 Purple姐姐,疑似在家中廁所搭上床架,要家中菲傭瞓入廁所,全城嘩然;原來標榜「以心建家」的發展商新地,亦不遑多讓。
入伙約兩個月的元朗尚豪庭,為新地於該區的「六星級」新作,標榜用料配套靚,管理費每呎近三元!八座包裝高貴的洋房,清一色二千二百餘呎,每呎索價逾萬元,但記者睇勻整本樓書,卻見不到有工人房。記者遂以睇樓客身份,到現正開放的尚豪庭二號屋現樓參觀。
兩層高的洋房,下層為廚房、客飯廳、花園等,上層則為三間睡房及平台。走勻全屋都不知工人瞓邊,走近廚房旁邊,發現一個放有洗衣機及乾衣機的細小空間;在現場多次強調該洋房為交樓標準的新地職員,表示這裡就是工人房,記者反問:「呢度放咗洗衣機同乾衣機喎,仲連地台都做埋,邊有地方放『姐姐』張床呀﹖」那職員笑笑口說:「叫佢瞓機上面咪得囉!」相信屆時工人會「有得震、無得瞓」。


新地在元朗有大量樓盤,而尚豪庭則以新一代區內樓王作包裝,管理更以六星級自居,然而,單位開則卻叫人失望。


二千二百多呎的洋房,竟然連一個合規格的工人房亦欠奉,新地職員更提議準買家叫工人瞓在兩部「大眼仔」之上(床架為設計圖片)。

車庫深不見底


根據現時的《建築物條例》規定,睡房必須設有窗戶,即無窗的房間不可瞓人,工人亦是人,當然不可例外。新地顯然知道這規定,所以樓書上這個空間,寫明為「士多房」,可惜其售樓員唔生性,說漏了嘴。有測量師看過示範屋的圖則後表示:「以新地的出品,二千二百多呎的屋竟然無工人房,實在是設計上的失敗!如果業主唔想違例,只有分一間睡房俾工人瞓,或者長期與小主人同房啦!」
而尚豪庭洋房的另一敗筆,是沒有車庫,就以開放的二號屋為例,雖然屋契附帶兩個車位,但住戶每次攞車,原來要經由大廳的二十五級內置樓梯,才可以到達屋苑一樓的停車場。從大廳向樓梯內望,深不見底;若然買餸或購物後回家,拿着重物行這二十五級樓梯都頗為吃力;三更半夜,身體疲累,更要小心碌落樓梯。


尚豪庭作為新地在元朗區的頂級屋苑洋房,卻要行二十多級樓梯才到車位,實在令人費解。



領凱


地址:將軍澳 86區日出康城
第 2期 C發展項目
發展商:長實
建築師:歐陽尚儉
(何顯毅建築工程師樓地產發展顧問)
單位數目: 1,168個
平均呎價:$5,502(開盤價$5,584)
入伙日期: 2013年 5月

領凱一梯八伙六部


近年不少新盤,都愛將一座大廈分成 A、 B座,又或南、北座,將一層八伙一分為二,然後每四伙共用三部,變相一梯八伙竟有六部!對於住客來說,等時間無疑是減少了,但羊毛出自羊身上,因多幾部而加闊的公用走廊及升降機大堂,亦為政府豁免的環保設施之一,亦即又是發水,故此現時一手買家所買的單位,實用率只會愈來愈低。
以近年最愛將一座樓一分為二的長實為例,明年中入伙的日出康城領凱,就是一梯八伙六部;除了「例牌」的露台及工作平台外,買家還要買入佔單位建築面積達兩成的「公用地方」。領凱樓書寫明,每戶攤分的公用地方面積,包括「住宅之各樓層之電梯大堂、電梯槽、機電房、垃圾房、會所面積等等」。
隨意抽查領凱任何一戶,不論是九百呎,又或是二千二百多呎的單位,共用地方面積佔建築面積都達五分之一。以十一座左翼六十六樓 C室為例,建築面積二千二百四十五呎,該單位公用地方面積達四百六十一呎!足足大過沙田第一城一個單位!以領凱平均呎價五千五百元計,這戶便付了二百五十多萬的「公用面積」,最終最大得益的又是長實!雖然自去年四月一日起,政府已收緊新樓的發水上限至一成,然而全數發展商都在去年的死線前趕入則,令發水尾班車陸續有來。


日出康城由一期首都開始已經是大廈一分二設計,最新一期的領凱,每戶有五分之一的面積為攤分公用空間。(關永浩攝)


近年長實愛上將大廈一分為二,四個單位就有三部服務(箭嘴示),住戶上落方便,真正開心的其實是發展商,公用空間增大又可以賺多筆。

比較新加坡港樓輸晒


新加坡的住宅都以實用面積計算,一般組屋都有兩間睡房及一個大客廳,面積至少七百呎以上。

港樓經常被拿來與新加坡組屋比較,兩地的房屋政策截然不同,港樓簡直無得比。現時新加坡超過八成人住在組屋內,當中僅有不足半成人為低收入家庭,要租住五百至六百呎的「細單位」。
在港住彩雲邨長大的蔡小姐,兩年前嫁到星洲,如今已與丈夫買下組屋樓花,等待三年後收樓,「以香港的準則來說,單位是三房兩廳,這邊只計實用面積,一千一百餘呎,三十五萬坡紙(即約二百一十四萬港元)。」她笑言,當地沒有建築面積這個詞,一律只計實用面積;在當地亦從無聽聞有人將窗台當睡床,「這邊大部分的組屋都沒有窗台,只有近三年新建的組屋才有窗台,但由於房間夠大,我沒見過有人把窗台當成睡床一部分。」當地組屋還有綠化,而且以通爽寬敞為大原則;相較港樓密密麻麻,蔡小姐覺得現在很幸福。
星洲的組屋,與本地居屋有點類似,都由政府興建,以津貼形式售予合資格居民,但新建成的組屋一律設五年禁售期,之後轉售時完全不需要補地價,樓價升,小業主可以全數落袋,「或者是政府要面子吧,每五年就會為組屋翻新一次,外牆、走廊、升降機等等公共設施都執靚一次。」而且,政府往往將交通最方便、最靠近商場等的靚地留來起組屋。

尚城


地址:元朗青山公路洪水橋段 600號
發展商:長實
建築師:何顯毅(何顯毅建築師樓)
單位數目: 734個
平均呎價:$4,894(開盤價$4,977)
入伙日期: 2012年 3月


有吸煙習慣的業主曾先生表示,單位外就是無敵回收場景;他雖說不怕回收場火燭,但坦言少有開窗及走出露台。


回收場大火並不稀奇,一年總有十宗八宗,一燒起來,當中的有毒氣體即時入屋,屋企貼實回收場相當危險。
(《蘋果日報》圖片)

尚城賤則配賤景


尚城洋房都已入伙,大廳外的花園雜草叢生,花園外就是屋苑圍牆,與回收場的電子零件「貼」到實一實。

去年底開始收樓的元朗洪水橋尚城,全數單位不論分層或洋房,都有長實例牌的超級大窗台,而其中三十一至三十八號洋房,景觀更加是偌大的電子零件回收場,可謂賤則配賤景。
今年初才收樓入伙的單號屋業主何先生,本週一表示,買樓時完全不知道前面就是回收場,售樓書及經紀都無提及,「其實都覺得俾人呃咗!不過聽聞入伙後一兩年塊地(回收場)會起嘢,唔知起咩,但話二○一五年完工囉。」何生指,該屋仔買給外父及外母住,自己平日並非同住。
該屋仔的真正用家、何生的外父曾先生大方讓記者入屋,他站在露台說:「久不久就見到有貨櫃車將一箱箱的電腦零件車入來,拆卸部分零件後又車走。每逢落完雨、太陽蒸一蒸,回收場就傳來難聞的氣味,嗰啲唔係金屬味呀,係啲油罨住嘅味!好難聞㗎!成三、四日先散!所以我呢邊啲窗都好少開!」他一邊叨着支煙,一邊俯瞰露台下的回收場說:「呢啲膠唔易燒着嘅!火燭最多咪走囉,我喺天水圍同西貢都有屋住!」
另一戶業主葉先生,買樓時亦對回收場全不知情,「我買樓花㗎嘛,都唔知經紀需唔需要講明。」他謂,現時有不少業主正追查回收場的地段號碼,想要查明該地可不可以做回收場,「好多鄰居投訴回收場好多老鼠、好污糟,我屋企都好大塵!」

火燭可大可小


長實賣樓時,售樓處擺放的尚城模型及樓書根本無指明該處為回收場,現場所見亦無招牌,即不知有否申請牌照,也不知會否搬遷。根據尚城樓書附印的地政署當區分區計劃大綱圖,尚城及其對開回收場均為綜合發展區。而土地註冊處的記錄則顯示,回收場涉及三幅土地,最貼近該批洋房的土地由塘坊村村民鄧萬安持有,記者透過電話接觸他,他稱塊地屬祖堂地,自己只是註冊司理,「租務啲嘢唔係我負責,邊個負責你哋自己查啦!」
而另外兩幅土地,則是新世界附屬公司「祥邦發展」於九六年買入,持有至今。對於該處土地是否租予合法回收場,新世界回應指該處被霸佔,已交由律師跟進。記者以市民身份向環保署投訴該場,環保署元朗西區的盧生於巡視現場後回覆道:「按巡查時所見,該場運作並無不妥,而為免囤積過多電子零件而引起氣味上的污染,已向在場人士作出提示。」但記者進一步細問回收場是否領有商業登記,甚或申請回收商牌照,他都以在場人士沒有提供作回應。
對於電子廢物回收場與住宅屋苑「零距離」,地球之友高級環境事務經理朱漢強認為,最緊要是知道工人把電子拆散時有否處理不當,「例如拆顯示屏,若處理得唔好,當中的重金屬及水銀就會於空氣之中揮發,好易損害人體的中樞神經,尤其對小朋友的影響就更大。」他謂,就算工人按照指引拆件,若然失火則即時無害變有害,「全港每年有約十宗八宗回收場大火,常用的 PPC膠料、重金屬鎘、鋇、鉛、銅、水銀等,一燒就會釋出可以致癌的二噁英等氣體,到時就肯定會直接影響健康。」

撰文:鄧淑慧、楊慕珠
攝影:于港民
資料:黃詠茵、黃翠蓮
插圖:祝健中、王健威
mailto:news@nextmedia.com

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