由畢加索集團及台灣巨石集團合作發展的畢加索城市花園,室內樓高八點八米的大廳也裝飾着畢加索畫作和裝置藝術。

樓市熱葷

100萬買 400呎,柬埔寨樓博 8厘回報

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「一帶一路」是近年來最搶手、最熱門的「關鍵字」。一帶一路沿線國家的經濟,以致當地新建的樓盤,都開始成為香港人關心的對象。本刊會一連數期,介紹多個一帶一路沿線的海外樓盤。今期介紹的柬埔寨,房地產市場及法制日趨成熟;其中香港人王先生,比較過日本、泰國及內地樓盤後,在當地金邊以一百萬元買入一個約四百呎單位,博取倍數以上增值。他認為:「有發展商的三年保證回報,三年後蝕晒最盡只是一百萬,值得搏!」同樣這個價錢,香港做劏房新盤的首期也不夠!但海外樓縱有商機,惟需留意外國買家的貸款利率頗高,介乎約七至十二厘,而最高貸款成數僅約五成。

 


才三十歲的香港人王先生,工作了一段時間,之前經常買股票投資賺錢,最後決定儲起一筆,實行買樓做業主。他近年有見「一帶一路」概念興起,去年斥資一百萬元,購入柬埔寨金邊市一個三百八十呎一房住宅單位,一於長揸搏升值。王先生滿有信心地說:「去年三月我見柬埔寨樓來香港展銷,當地是一帶一路沿線國家,剛經濟起步,房地產亦相當吸引。始終價格比香港平很多,加上買樓用美元交易,貨幣風險較低;同時見有許多外國人在柬埔寨金邊工作,故決定投資該處房地產。」他購入的柬埔寨金邊樓盤 The View,會於明年三月收樓,有三年租金回報保證,分別是六點五、七點五及八點五厘水平。

睡房除面積寬敞外,色彩分明,充滿着畢加索經典美學風格。

柬埔寨樓花亦講究內外設計,畢加索城市花園看來像間美術館,為亞洲獨一無二的畢加索藝術名宅。

任職工程師的王先生,曾看過許多海外樓盤,見購買柬埔寨樓以美元交易,可減低貨幣風險,最終斥資一百萬元購柬埔寨樓花。(關永浩攝)

過往港人到柬埔寨,只認識當地著名景點吳哥窟,甚少會留意首都金邊的建築物。

畢加索城市花園設有畢加索兒童遊戲繪畫教室,設計獨特兼有色彩及線條美。
美金交易避外匯風險
「香港樓價好貴!要買樓惟有去海外買。我去年初曾在網上看過好多海外樓盤,包括廣東省的樓花,還有泰國及日本盤。我是工程師曾在日本工作半年,經自己研究過,總覺得日本城市發展較老化,而且房產稅較高,最終打消念頭。至於泰國盤都不錯,但新供應實在太多,怕唔容易租出。而大陸盤始終受政府政策牽制,唔知幾時暴升暴跌及租金相對較低。」王先生說最終都沒有選擇這三個地區樓盤。「其後在去年初,見柬埔寨有樓花賣,除睇展銷會外,我在網上搜尋該國經濟、政治及稅率等資料,樓宇租賃承接及回報是否吸引。我覺得柬埔寨整體相比二十年前大陸落後。我去過當地二、三線城市,真的仍很落後,但金邊在該國發展最好。且近年該國受惠一帶一路,多外國公司投資,經濟有好轉。雖國家稅制未太穩定及完善,我覺得反而是好事,日後或可賺差價。」王先生只動用一百萬元投資,看三年,「就算蝕晒都係一百萬元。」近年一帶一路沿線國家,相繼有較多樓盤來港銷售,但在該類國家置業投資,始終是隔山買牛,市民在選購樓花盤時要加倍小心。從事銷售海外樓盤多年的世紀 21海外部董事楊曼莉說,投資海外樓之前要做足功夫:「除了解清楚所在位置,政治及經濟環境,更要清楚發展商及管理公司的實力,當地稅制及地權等。如收租要先了解租賃承接力如何,以及實質租金回報。」

香港人近年投資柬埔寨樓宇趨增,並會到當地實地視察,詳細深入了解樓盤詳情。

個別代理行在港會舉辦柬埔寨樓花展銷會,在一帶一路概念下,吸引不少市民參觀。

世紀 21海外部董事楊曼莉強調:「投資海外樓最好預先做足準備功夫,要了解所在位置、當地政治及經濟環境,更要清楚發展商及管理公司的實力。」(關永浩攝)
親身睇樓較有保障
去年推售金邊樓盤 The View時,世紀 21索性舉辦睇樓團,令香港人能親身了解情況。 The View在金邊市中心,位處金邊外交使館林立的 BKK1使館特區。單位由開放式一房至三房間隔,售價由十萬美元起。」楊曼莉指該盤有永久業權,由日本公司興建及管理,租金回報可達七點五厘。「柬埔寨 BKK1(萬景崗一區)是當地最靚地段,已有多家銀行進駐該區。現時一般主流樓盤,都位於 BKK1。而目前柬埔寨樓盤無需繳付印花稅,只付樓價百分之四樓契稅。再給行政費,為每一千美元的百分之零點一。」柬埔寨 BKK1亦快將有一個樓盤推出市場,來港展銷,名為畢加索城市花園「 Picasso City Garden」。項目外表看來像間美術館,而室內樓高八點八米的大廳,也裝飾着畢加索畫作和裝置藝術,成了亞洲獨一無二的畢加索藝術名宅。樓盤由畢加索集團及台灣巨石集團合作發展,位於金邊 BKK1 322路,也是永久業權。樓高二十七層,共提供一百四十三個單位。其中一房單位共三十四戶,單位面積由七百七十三至八百八十六呎,與香港一房單位只有二百呎,差天共地。楊曼莉指出,項目在二○二○年落成,每平方呎售價由二千零三十六元起,買家可獲兩年共百分之十二租金回報。簽約後即付樓價兩成,樓價六成分六期支付,兩成餘款在交樓時支付。
貸款利率高
柬埔寨樓價近三年已上升達百分之二十以上,外國人只要年滿十八歲,便可買賣住宅物業。由於柬埔寨目前沒有外匯管制,人口年輕更帶動經濟,且樓價仍較鄰近東盟國家的城市便宜,所以吸引港人到金邊買樓。不過,港人買樓時要注意風險,現時在當地買樓須支付百分之四產權轉讓稅,以及律師費較高,介乎約六百至一千美元,與香港買樓律師費相差不遠。而買家在持有物業時,其間要繳付百分之零點一房產稅,如要出租物業,亦要支付百分之十的租賃所得稅。若買家購新盤要承造按揭,可向當地銀行借貸。外國買家的貸款利率頗高,介乎約七厘至十二厘,而最高貸款成數約僅五成!

項目頂層設景觀泳池,住戶在暢泳之餘同時可飽覽金邊市中心全景。

項目家家戶戶皆安裝智能中控系統,主人房特大,掛上畢加索名畫富藝術感。

柬埔寨是一帶一路沿線國家,近年經濟起步,房地產亦相當吸引港人投資及退休自住。
撰文:王者馨
ed_bn@nextdigital.com.hk

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