單位的開放式廚房、客廳、休息小角及平台在視覺上連成一線,陽光能一致地照射室內,空間感因而大增。

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翻新舊樓秘笈租值升多四成

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不少投資者想買樓收租,尤其交通便利、實用率高的港島舊樓,都受限於樓齡及殘舊裝修,租值往往未能跟貼新盤租金的升幅。有專業設計師建議;與其「陰啲陰啲」每幾年俾錢更新裝修、又要擔心能否再租出,不如狠下決心、豪擲一筆錢來替單位「翻天覆地」轉變,將普通單位變成擴闊客源的「特色戶」,把投資主導權重奪手中,租值可升多兩至四成,成為「一線」舊樓。

 

 

不少港島區舊樓位於交通便利的黃金地段,只要業主願意花點心思重新間隔,或把單位裝修成「特色戶」,便能大大增加租盤吸引力,重奪出租「話事權」。(關永浩攝)

位於銅鑼灣百德新街的百德大廈,已有五十七年樓齡,與銅鑼灣港鐵站只有五分鐘步行路程,四周不乏餐廳及大型商場,是傳統的潮流集中地。大廈平均實用呎租為三十六至四十一元,但由於旺區太嘈,不少租客因噪音及衞生問題,對低層單位也避之則吉,相關盤源的叫價能力也因此較弱。 E F Design的設計總監馮建耀( Eric),要「大執」的單位正正位於一樓連公眾平台,面積四百一十一平方呎,業主持貨多年,用作長線投資。
「呢個單位一直放租,翻新前每月租金係萬八至萬九蚊。」單位雖可享公眾平台,但如要從單位出去,須先走出家中大門,再繞到大廈樓梯才可到達,實用性及吸引力也不高。「如要為單位增值,首先要喺客廳加設落地大玻璃及門,以便直接走出平台。」裝修後的客廳景觀開揚,視覺上與平台連成一線,單位空間感因此大增。而 Eric也稍稍翻新了平台,配上戶外沙發及桌子,打造成鬧市中的小花園。「平台使用機會多咗,可以用嚟同朋友燒烤,亦都適合養寵物人士,可以提供多一個賣點。」
改房間隔增加客源
Eric笑指此次翻新,如同把單位「炸掉重建」,原因是希望擴闊客源。「天花地板牆壁全部重新造,更重要係原先嘅廁所偏細,房又一間好大一間好細。」樓齡高的樓宇多設工人房或雜物房,但已不合時宜。「我哋拆晒啲房,變成兩間平排,一間主人房同一間客房。」此變相能適合各類型的租客,「啱一對情侶住,三人家庭又適合,有啲仲可同朋友合租,出多啲錢嗰個就住大房。」 Eric把浴室拆掉加大,廚房則改成開放式連接飯廳,同樣可有「共用空間」的效果。


舊樓原則雖已過時,但勝在主力牆少,重新間隔也非難事。 Eric把原先面積相差太大的兩間房拆掉,改為主人房及客房,將來同樣能作嬰兒房之用。

百德大廈的公眾平台「好睇唔好用」,於是 Eric在客廳加設玻璃摺門,讓住客能以一步之差走到已翻新的小花園,成為該租盤的一大賣點。

木面難清潔 轉防火膠板
「五十幾年前係用鐵窗,如果仲照用就一定會漏水,所以更換鋁窗係必須。水喉電線唔使講,全部唔會重用。」造好這批基本設備,業主也能減少煩惱。近年熱門的原木設計及地板, Eric指租盤就可免則免了。「如果用木地板而租客又有養寵物,則有機會滲透唔少寵物糞便,會比較麻煩。」他建議業主,地板可選用地磚,牆身可用乳膠漆,翻新起來也較經濟實惠。「家庭式租客好多都會晚晚煮飯,廚房設計要特別留意。例如物料一定要容易清潔打理同耐用,唔好選擇木皮面設計嘅廚櫃,用防火膠板就最好。」裝修費總數七十多萬元。
好客難求,百德大廈的業主最終遇上了「公司租客」,成功以每月二萬八千元、亦即實用呎租六十八元租出,租值較原先升近四成!公司租客是不少業主的最理想對象。
Eric說:「佢哋多數由外國嚟香港做嘢,由公司出錢包住宿。呢批租客主要按公司提供嘅金額去搵盤,如果裝修得好,佢哋都捨得自己再貼幾千蚊住好啲。」如決心以「公司租客」為目標,他指單位必須包傢俬及電器,以搶佔服務式住宅的市場。

「單位原先嘅每一扇窗都可以打開,但因為出面嘈吵空氣又差,倒不如將佢變成一塊大玻璃,旁邊兩扇窗則可以打開。」 Eric指可以方便住客抹窗,也達到通風效果。

把牆身變成落地玻璃,除了能解決「黑房」問題,如將來家庭增添新成員,也可透過落地玻璃知道小孩情況;房內同設窗簾,只要輕輕拉下就能享有私人空間。
日式風呂引外國租客

Eric曾處理過不少「奇難雜症」,而利榮大樓這個單位因嘈音問題乏人問津;因此大搞風呂浴室,令同一空間能有兩種享受,成功在舊樓群中跑出。

另一個單位,是單幢式的利榮大樓,位於灣仔軒尼詩道。該大樓有超過五十年樓齡,鄰近灣仔港鐵站。 Eric設計的單位位於低層三樓,實用面積四百八十五呎,窗外對着交通繁忙的大馬路,主要窗戶在房間內,客廳的採光嚴重不足。「舊樓原則雖奇怪,但好處係多數牆壁都可以拆,改裝空間大。」 Eric於是把客廳及房間位置對調,令客廳靠窗,採光大大增加。但這樣其中一間房便無窗,變成了「黑房」, Eric於是把房間連接客廳的牆,換成落地玻璃,讓客廳的自然光透入房間。
利榮大樓處於唐樓群中,舊樓競爭大,為了跑出及擺脫位處低層的劣勢,業主不惜大搞日式風呂,希望吸引外國租客。 Eric因此把廁所跟面積較大的廚房位置對調,讓浴室位置可一分為二,加建呈梯形的小風呂,一半可供浸浴,另一半空間則能淋浴;廁所內水龍頭也有兩個,可滿足共浴要求。「日式風呂設計內角係直角,每次都用好多水,唔係太環保;如果一個人用,不如縮細浸浴空間至只足夠令一個人坐喺裡面,同時可以慳水。」單位最後以實用呎租五十一元、月租二萬五千元租出,比中層單位實用呎租四十六元高。
租客小貼士


「租客擁有些少驗樓知識比較好,例如敲打磚牆同地板,聽吓係咪空心,會唔會只得個靚字。」 Eric提醒一般租樓人士,如要真正租得優質好樓,必須「唔好怕醜」試齊所有電器。「另外水喉電線、冷氣機及熱水爐一定要測試,可以的話打開冷氣機面板和塊隔塵網,睇清楚裡面係咩情況。」
撰文:黃綺敏
攝影:梁正平

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