最細的單位只有五十呎,恍如監倉一般,工人暫放的雪櫃已霸佔了一半通道。價錢雖貴但勝在銀碼細,賣七十萬元。

壹號頭條

直擊 50呎工廈殘廁劏房

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上週林鄭又再失言,指公屋起多四萬伙就會封頂。政府的樓市政策打亂章,各種各樣的「民間智慧」應運而生。
《壹週刊》放蛇直擊多個處於工廈的單位,發現這些「工作室」內有乾坤,大部分設有獨立廁所,似足劏房一樣。其中一個五十呎的單位,需與其他人共用殘廁,但這個殘廁都裝有熱水爐!帶記者參觀的經紀辯稱:「夏天出去做完嘢,返嚟沖個涼啫!」亦有經紀將工廈當正住宅出售,「呢個盤最值錢就係有獨立廁所,出租回報高。」不過有立法會議員指政府正研究立法,瞓身買入劏房工廈,投資可能化為烏有。

 



工廈劏房以往一向隱蔽,但近年有業主正式申請將單位劏細,成為幾十呎至百多呎的「工作室」,以賺五至六成利潤出售。這些單位的共通點,是擁有大量獨立洗手間,而且裝置熱水爐,單位銀碼細,若出租予人偷雞住宿,更能賺取高回報,所以供應及購買力不絕。
工廈大單位呎價低,改建成酒店式精品寫字樓,呎價媲美新樓價格。單位內設廁所,更裝置熱水爐、花灑、日式坐廁、地暖台,似足日本民宿,讓租客廿四小時「工作」。
選擇一: 50呎劏房盤

大業主標榜將來該區將會成為新 IFC,升值潛力高,但環顧四周暫時還是舊式工廈。

記者實地直擊現時高調拆售工廈的樂風集團,兩個攞正牌改裝的項目: Lofter City及 Lofter Port,兩個盤位處牛頭角海濱花園外的舊式工廈。單位內沙塵滾滾,大量工人在批灰、鑽牆。劏房形「工作室」大部分百多呎至二百呎的,並設有獨立廁所。老實的中年經紀說不能做劏房,「雖然平時都捉不到,除非有人投訴。不過工廈唔係俾人住,出過事之後依家捉得緊咗,業主都可能唔敢喺廁所安裝熱水爐。」不過他馬上致電老闆後,結果卻剛剛相反,「喂,老細, City嗰邊啲廁所有無熱水爐?有呀?好!」
業主將單位劏到盡,最細那個單位只有不足五十呎,「建築面積七十七呎,乘六成三就係實用面積,所以大約五十呎,呢啲細單位好抵買。」記者站進房間雙手也伸不直,四步已經走完房間,售價七十萬元,呎價高達萬四元,媲美新樓呎價。單位劏成五個細單位並沒有獨立廁所,但共用的殘廁同樣有熱水爐,經紀解釋:「有時夏天出去做完嘢,身水身汗,都要沖個涼先做到嘢。」
經紀落足嘴頭,說只需付四成首期,「樂風有做埋按揭,借足六成,都係兩釐幾息,分十年攤還。仲免佣,同買新樓一樣。」難怪有經紀在網上放盤,將單位歸類為「住宅——屋苑」。
樂風集團由八十後的梁智基及周佩賢於一二年創立,引入了十多個投資者夾份劏工廈。他們首個項目是葵涌一個五千呎單位,以一千萬元買入,劏成八個每個售二百萬元單位,利潤高達六成。至今於荃灣、葵興一帶發展了十個項目,加上荔枝角、新蒲崗、觀塘共四個項目,套現逾三億元。
選擇二:回報高住家盤

這些工廈寫字樓競爭極大,為免行家窺探,就算工程進行期間,工人經常要進出,大門亦以鐵鏈鎖上。

觀塘區以外,於葵涌長實的雍雅軒、雍澄軒酒店背後一工廈,亦被改建成同類工作室。走出貨,單位靚裝成新樓一般,走廊貼上牆紙,地面也鋪了米白色地磚。推銷的不是工商鋪經紀,而是住宅部經紀,「每個單位均有廁所同花灑,可以放張四呎床,呢邊放衣櫃、雪櫃。喺元朗要行十五分鐘去西鐵站嗰啲盤,都收到五千五百元租。呢個單位百三萬,你預收到七千五百元租,即係有七釐回報。」他說最大賣點是對着長實的雍雅軒,「呢度起碼對住雍雅軒,望到都覺得自己單位似住宅。」
他更建議記者買入另一個較大單位劏上劏,「我有客諗住做太空艙,一個太空艙成本一萬元左右,租五千蚊,報紙講㗎唔係我老作。(但只有一個洗手間不行吧)照樣可以,呢個單位你可以放十一二個太空艙,每隔幾日就叫鐘點上嚟清潔、執床,一個月收到五萬蚊租。」那個單位建築面積四百五十呎,賣二百九十萬元,一計之下,回報接近二十一釐!
他說若不賺到盡,不擺明違規放太空艙,其實很安全,「個租客都唔會咁戇居話俾人知住喺度,萬一咁傻,張租約都寫明係非住宅用途,廿四小時工作室,你唔會上身。(但這麼高調做,政府不理嗎?)講真政府都知,你講私人住宅劏房,你聽得多見得多,其實都唔合法。」
選擇三:日本民宿盤

洗手間高了一級,因大業主貼心地裝上地暖台,冬天洗澡亦不怕雙腳感覺冷。

也有業主將工廈改裝成日本民宿一樣。業主先在一幢工廈購入三層單位,同樣劏做百多呎的「工作室」,單位內設廁所,走入廁所,頭頂有熱水爐,花灑則隱藏在拉出式的水龍頭間。經紀說單位獨特之處在於廁所地台,「有一樣嘢不可不提,你發覺地台好高,點解呢?因為我們有地暖台喺下面,冬天可以開掣發熱,好似日本咁,坐廁都係日本智能坐廁。」另外每個單位都有 fire ball可以快速滅火,讓人住得安心,電梯口有獨立信箱。
這個盤的位置與樂風集團前述的單位相近,她說升值潛力極高。現時宏利大廈已經落成,旁邊領展、會德豐等都正興建商廈。這個盤很適合商住兩用,「其實我哋呢度都隻眼開隻眼閉,因為嚟緊附近會有好多金融、保險人,放工做得夜就喺度瞓。當然大單位有洗手間吃香好多啦,細單位無廁所,好多人都用殘廁沖涼。你如果朋友有需要,可以介紹佢過嚟住,有部分業主收咗樓心急出租,會收平啲。」
她特別推介頂樓的單位,同樣為百多呎,二百到三百萬的單位,「因為頂樓樓底特別高,有啲人會喺上面間多一層做貨倉擺貨,整條螺旋樓梯上去,下面住人仲係好闊。」
揀錯化為烏有
資深工廈投資者李冠亮說,這些項目很具吸引力,「因為一般租來做寫字樓,應該只有兩、三釐回報,做住宅升到七釐勁高,非常吸引,但業主要承擔違例的責任。」他續說活化工廈,不只大廈活化,附近街道、交通都有計劃活化,若再落實去做,相信工廈還有很大上升空間,「我估未來一兩年起碼有兩成。因為香港無工業,做寫字樓唔需要咁大,好多工廈劏細,會有更多人用到,而且入場費低咗,吸引好多實力較弱嘅投資者。」
不過,立法會議員林卓廷直指這些「假寫字樓」有問題,「其實呢啲係扮寫字樓,實質就用嚟住人,住宅同工廈對消防、窗戶的要求唔同。而且工廈無預你咁大批人入去住,所以渠嘅設計都有分別。」政府正立法將出租工廈劏房刑事化,「當然未立法,政府立法都不是一朝一夕,只係磋商,但已經諮詢咗業務委員會。基本上大家都支持,不過因為有啲已經有人住,所以要有一個妥善嘅安置政策。」即是說,業主買來打算出租收高回報的如意算盤,幾年後可能打唔響。

經紀說該工廈設有公廁,假如老婆正洗澡,老公亦能到這個暫放滿傢具的公廁解決。(梁正平攝)

經紀坦言這些工廈「寫字樓」,最值錢是有獨立洗手間,當住宅出租回報高。
撰文:孫樂祈
攝影:林志謙
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