經世濟民

補貼公屋戶不如分享土地升值

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政府有沒有責任協助市民置業?原則上,不應該。
政府又有沒有責任為市民提供居所,例如公屋。我覺得也是不應該。房屋福利最理想的做法,應該以租金津貼,逐漸取代房委會「興建.擁有.管理」的一條龍模式。

 


不過公共房屋是香港政治的「聖牛」,誰也不敢對它進行大手術。
在七十年代尾,當局已經發現到大規模地發展公共出租房屋,長遠會構成沉重的公共財政負擔;當年的港英殖民地政府便推出了「居者有其屋」計劃,一方面為房委會開拓收入來源,另一方面將租戶變成業主。
2002年香港樓市處於歷史谷底,連居屋亦滯銷;當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚推出九招托市,其中一招就是「停售居屋」。停售居屋真正最大的影響,是令到房委會失去一個重要的收入來源;之後領展上市,已經是衍生出來的漣漪效應。我經常都說,大家只要看位於油塘的「大本型」,不難見到就算沒有將領展上市,房委會一樣會將非住宅的租務向市場化發展。
林鄭月娥政府第一份施政報告,將公共房屋政策定位在「置業主導」,建議「綠置居」和「白居二」恒常化,以及推出「首置上車盤」,有人認為新一屆政府的房屋政策轉向,但嚴格來說只可以算是回到最原本的房屋政策方向。
也有人認為,政府沒有責任協助市民置業。不過要知道,在現行政策之下,政府已經有極具規模的房屋福利,在擴大興建公共出租房屋和「完善置業」階梯兩者之間,現屆政府的選擇,理論上是更合乎公共財政管理的長遠利益。
撇除樓價升值,在私人房屋市場,長遠而言租與置對居住成本的差別不大。可是在公營房屋市場,由於產權的不完全,令到不少潛在價值被人為地壓抑。當然,我明白在今天的香港社會,說要釋放房產的價值,會令到不少無殼蝸牛感到擔憂。但在不少人心底裡,真正的希望在控制居住成本的同時,也可以受惠於房產價值上升,所以置業主導的房屋政策背後,其實有一定的潛在政治支持。
從公共政策的角度,既然反正都是以錢和土地等公共資源用作補貼,以社會最大利益為依歸,理所當然。根據政府統計署數字,由於最低工資的影響,公屋居民的入息中位數增長,一直跑贏私樓住戶。如果以住屋開支佔入息中位數的比例計算,就更加見到公屋的補貼效應; 2006年公屋戶的住屋開支平均,是居民入息中位的 13.5%,但到了 2016年,同樣的比例下降到 9.3%。至於私樓戶, 2006年的住屋開支平均,是居民入息中位的 25.2%,但到了 2016年,同樣的比例則上升到 30.7%。
公屋住戶省下來的錢,也反映在消費上。公屋戶平均每月家庭消費,近 47%用在飲食上,私樓戶卻只有 24%。所以說私樓戶「節食為有瓦遮頭」,實不為過。這個現象也解釋了為何有研究發現,公屋區附近的商場租金回報率平均接近 4%,而香港一般的零售物業加權平均數只有 2.5%。
任何房屋政策都是一種補貼,代價就是要共同承擔,包括了更高的平均生活成本。反而以置業主導為房屋政策,其實可以視為將消費變成儲蓄,也將土地升值的回報更平均分配。


李兆富,筆名利世民,時事評論作家、出版人。
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