新田臨時購物城面積約四十二萬平方呎,選址青山公路新田段與新田村路交界,當中九成屬發展商私人持有,其餘部分屬官地。為洗「老土」形象,取名「 THE BOXES購物城.新田」。

壹號頭條

1蚊購物城 變翻版黃金雞地

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原定兩年前開幕的新田臨時邊境購物城,至今仍未開張。地皮業主新地( 16)及恒基( 12),當年罕有以慈善家姿態,象徵式一元出租地皮興建購物城,但同時向政府申請,在地皮上興建永久商場。
本刊取得城規會文件,顯示規劃署等部門均不反對永久商場方案,預料將通過申請。申請書顯示,地產商計劃二○一九年興建商場,預計兩年後落成,規模可媲美元朗 YOHO MALL,問鼎新界最大型商場三甲。
商場發展如箭在弦,有民間團體成員質疑,購物城為地產商掃除交通基建等主要發展障礙,變相幫忙鋪路。牽頭建購物城的民建聯立法會議員黃定光,卻不諱言購物城或有助帶旺該區人流,「唔通希望嗰兩個發展商,將來仆街咩?對香港經濟有好處,有乜問題呢?」
新地近年積極在元朗擴建商業和住宅王國,十六年前定下「十年大計」,發展 YOHO系列樓盤和商場,最終將元朗雞地變成黃金地;去年推售 Grand YOHO一期時,收過萬張票,套現近百億元,成為新盤之王。
黃金雞地翻版隨時出現,地產商又大賺一筆。

 


新田臨時邊境購物城位於落馬洲皇崗口岸附近,毗鄰大片魚塘及濕地,地產商若想在該區興建商場豪宅,必須先過城規會一關。四年前民建聯建議,興建購物城解決北區水貨客與居民矛盾,卻隨時為地產商打開發展缺口。
項目由民建聯立法會議員黃定光牽頭,消息人士指,背後出主意的其實是時任特首梁振英,當時他以打擊水貨客為首任,借「商界、業界帶動的活動」包裝項目。如今他早已下台,但購物城的開幕日,卻由前年講到今年十一國慶,仍未落實。
超支三千萬 黃定光心急撲水
上星期,記者前往購物城現場視察,又向黃定光追問發展進度。據購物城現場所見,仿貨櫃商鋪已裝嵌完成;黃定光亦表現心急稱,當入伙紙到手,便即刻讓商戶進場裝修,希望趕及聖誕節開幕。
黃定光心急並非無原因,他首次透露,這個耗資一億二千萬元的購物城,原來已超支三千萬,「一億五千(萬), over budget,因為比原先設計多咗好多嘢,惟有自己想辦法撲水。」他已私下向朋友借錢,但對方身份,他三緘其口,「呢啲未經人同意我點能夠亂講,我亦冇需要講到咁詳細啦。」
事實上,購物城營運屬非牟利,由黃定光註冊成立新田購物城基金有限公司持有,董事包括黃定光、律師會前會長黃嘉純、立法會議員田北辰及梁志祥、新田鄉委會首副主席文祿星等共六人,全屬左派陣營。已花掉的一億二千萬元,來自銀行借貸及私人擔保。黃拒絕透露擔保人身份,只強調有盈餘會撥作慈善。
不過,購物城可能變成「短命城」,因為兩大地產商的土地租約,及政府容許三年時間作臨時購物城的限期,均為明年九月。假如地產商或政府「不合作」,原定經營兩年的購物城,隨時明年便「玩完」。
黃定光說計過條數,如果全部逾二百個鋪位租出,月租收入為約一千二百萬元,減去每月還款約五百七十萬元(還款期兩年)及其他營運費,以及超支的三千萬,他坦承:「單從租金收入嚟講,好危。」對於可能蝕本,他只笑稱:「大吉利是,你唔好咁樣講啦!」並稱惟有想辦法開源節流。

黃定光死撐無「遲開幕」,稱:「你點能夠話遲呢?你一塊咁嘅爛地,上面有停車場有倉庫,由搬遷到清拆到籌劃構建,三十個月,火箭速度啦。老實講,做到咁嘅成績,我覺得好多行內人都覺得係奇跡。」

新地及恒基建議,在購物城地段興建兩幢七層(包括三層地庫)商場,提供近一百萬平方呎商業樓面。城規會文件顯示,地產商期望二○一九年動工,二○二一年落成。
同發展商有默契
他表示,已跟租戶簽訂兩年合約,有信心新地及恒基明年會續租,更稱與對方有默契,相信可營運兩年。至於城規會明年會否批准土地續作臨時購物城用途,黃定光相信:「城規會冇可能唔考慮我哋嘅投資,同埋購物城對香港經濟嘅貢獻。」
地產商與黃定光是否真的有默契,不得而知,但其在元朗發展的野心,則十分明顯。新地貴為元朗站至錦田沙埔村一帶的大地主,近年積極在元朗擴建商業和住宅王國,相信看中該區屬未來人口增長重心,連帶對於零售商場需求殷切。
新地還有在南生圍青朗公路,及榮基村以南項目,涉及商業樓面逾一百萬平方呎。其中由新地或相關人士持有的元朗南生圍壆圍及榮基村一幅用地,申請作特賣商場,已獲規劃署表明不反對,料將過關。若政府日後興建北環線,當中古洞站距離新田購物城一帶,僅不足十分鐘車程;亦能將新界東北、元朗站一帶居民人流,帶動到新田一帶。

Grand YOHO所在的雞地,七十年代時只是賣雞鴨鵝的市集。

恒基地產主席李兆基於一五年三月表示,雖然邊境購物城建議非由他們帶頭提出,公司只是借出土地,但也認為興建邊境購物城對香港有好處。

記者到購物城現場視察,裡面掛上 G2000等品牌的廣告橫幅。據報導, 759阿信屋、優品 360及鉅記等商戶均會進駐。

購物城前身是港捷停車場,落馬洲中港貨運聯會主席蔣志偉(小圖)指該處本來是農地,業界經營逾二十年後,卻因要發展購物城而被逼走。
計劃兩年後建商場

現時購物城內行人路為磚地,鋪位則是石屎地。場內已劃分車路和行人路,商鋪以仿貨櫃形式設計,鋪內已安裝消防花灑系統。雖然仿貨櫃已裝嵌完成,但職員指冷氣、閘門、地板和間隔等,則有待商戶自行裝修。

由新地及恒基合營、持有購物城地皮的旋高發展有限公司,今年初就購物城地皮興建商場,向城規會提出具體方案。本刊取得旋高的申請書,發現發展商計劃二○一九年動工興建商場,二○二一年完工。
申請書指,新田現時缺乏零售商店及娛樂設施,故新建的商場將便利於當區居民;另建議擴闊環繞購物城的三條道路,包括新田村路、青山公路新田段及東永安路,以及興建行人天橋連接落馬洲皇巴站及商場,以應付新增的交通流量。城規會文件亦顯示,規劃署不反對永久商場方案。因此,預計將有條件下通過。
百億建屋大計
雖然大部分政府部門表示原則上不反對申請,但漁護署就質疑,一旦通過申請,可能引致更多類似申請,造成的人流和交通流量增加,亦會為后海灣地區濕地的生態系統帶來負面影響,而且今次發展商場性質及規模,均不符合鄉郊地區的鄉村及低密度住宅發展。
發展商場或只是第一步棋,一旦成功,下一步便可能是住宅發展。本刊曾踢爆,購物城地皮及毗鄰的大片新田魚塘及濕地,兩大地產商早於回歸前,已向原大地主文氏家族收地;十四年前,更成功獲城規會批准興建四千五百個單位,估計樓面總值達逾三百億元。可是,百億建屋大計之後受業權爭拗困擾,被迫擱置多年。
文氏家族後人之一、新田鄉仁壽圍村代表文國堂一直因配套不足,大力反對興建購物城。他亦透露曾聽聞發展商建屋大計,「傳聞佢唔係諗住喺呢個商場賺錢,佢諗住喺呢個商場到後面大球場、管制站附近,起超過四千個住宅單位。」
本刊向新地及恒基查詢,有無信心永久商場方案會獲批准、是否已有發展商場時間表,及日後有否計劃在該地段發展住宅項目等,但截稿前未獲回覆。
貨運業界:購物城只是煙幕

文國堂透露,曾聽聞發展商有建屋大計,「起超過四千個住宅單位」。他反對興建購物城及商場,認為前提是要做好交通道路配套,不應打擾居民。

邊境購物城用地的前身,是經營二十五年的港捷停車場,涉及約一千五百名貨運業界人士生計。落馬洲中港貨運聯會主席蔣志偉稱:「塊地本來係農地,我哋向規劃署申請,轉型為一個頗具規模嘅貨櫃車場,政府一路都俾我哋做,突然間一個黃定光,或者某人啦吓,有個咁嘅建議,可以唔理我哋死活就批咗俾人哋。」
他認為,大財團容許發展購物城,只是煙幕,並怒指:「呢個只係過渡性一兩年,志不在此……投放一億幾千萬,做個咁嘅垃圾購物城出嚟,其實係煙幕,首先趕走你哋。」
由農地變棕地 再變永久發展地帶
根據外資行統計資料,四大發展商中,恒地及新地在本港持有最多農地,分別近四千五百萬方呎及約三千萬方呎。但當中只有個別透過更改土地用途,發展住宅和商業項目,餘下大部分未能更改用途。
民間土地資源專家組成員黎廣德指出,城規會一向不容易批出農地發展,購物城地段以往由農地變成停車場棕地,「呢個就好典型……由農地變棕地,綜地變臨時購物城,甚至將來咪可以變做一個永久發展地帶,一路一路向上咁樣去規劃。」
他解釋,城規會批准改變土地用途,有兩個關鍵因素,包括「政策」及「交通基建」配合,「但嗰啲基建唔係自己俾錢起㗎嘛,唔可以私人去起路,佢一定要搵個方法,說服到政府去起個交通基建,呢個購物城就係最天衣無縫嘅方法喇。」
當購物城令人流及經濟活動增加,政府就會有規劃意圖,去配合該區周邊發展,亦自然要以交通基建配合,例如鋪橋起路或擴闊道路,「所以無論黃定光係咪有主觀意願,客觀事實係你幫地產商喺嗰一帶發展,掃除兩個最主要障礙。」

近年新田不少空地和單位出租成為水貨倉,水貨客令該區人多貨多。但自從一周一行政策實施,加上內地海關嚴打走水貨後,路上已不見水貨客蹤影。購物城原須解決的北區水貨客問題,早已不存在。

文國堂透露,曾聽聞發展商有建屋大計,「起超過四千個住宅單位」。他反對興建購物城及商場,認為前提是要做好交通道路配套,不應打擾居民。

新地早年投資逾一百億元,落實在元朗發展住宅及商場的「十年發展計劃」,最終建成了多個樓盤和大型商場 YOHO MALL。
雞地變黃金地

新界大型商場概況

今次兩大地產商以一元出租的地皮,若在新界類似面積地皮的出租費,月租動輒數十萬元,三年租用費隨時過千萬。當年黃定光覓地興建購物城,他透露,曾五度覓地失敗,正想放棄時,在一個「偶然場合」遇見新地及恒基二代郭基煇及李家誠,一拍即合,從而衍生出這個「利人利己、有益於社會」的方案。
黃定光否認為發展商鋪路,指購物城的設施及構築,將來的商場根本用不着,「所以話我為佢開路,或者做前期乜乜物物,根本風馬牛不相及。」但他承認臨時購物城可能為未來商場帶旺人流,「你要明白,新鴻基同恒基慷慨攞塊地出嚟,一蚊象徵式租俾我去解決社會問題,兼有慈善嘅舉措,咁嘅情況下,我唔通希望兩個發展商將來仆街咩,係咪?」
十六年前,時任新地副主席郭炳江公布投資逾百億,在元朗鳳翔路以東一帶原先賣雞賣鵝的「雞地」,開展「十年大計」,發展 YOHO系列樓盤和商場,希望打造成另一個沙田新城市廣場, YOHO Town原名也就是新時代廣場。計劃現已收成,元朗 YOHO Midtown及 YOHO Town等物業,每次開賣都大收旺場,帶挈元朗樓價大升,令街市之地變成遍地黃金。區區一元的背後,隱藏着的是更大利益。
新地、恒基申建永久商場事件簿
2015年 3月 發展商新地、恒基以年租金 1元,租出 42萬平方呎新田地皮給黃定光。
2015年 7月 發展商向城規會申請,把臨時邊境購物城地皮發展成「永久商場」。
2015年 8月 發展商就同一塊地皮,再向城規會申請作臨時邊境購物城。
2015年 9月 城規會有條件通過興建臨時邊境購物城,為期三年。
2016年 5月 屋宇署批出圖則,鋪位構建工程可展開。
2016年 11月 永久商場方案疑因交通及空氣流通等原因被反對,發展商撤回申請;發展商其後解釋,因要整合申請資料而撤回申請。
2017年 2月 新地、恒基再向城規會申請作正規大型商場的永久商業用途。
2017年 9月 永久商場方案獲規劃署不反對,預計城規會於 22日審議時,可獲有條件通過,惟最終延期審議。城規會指,因申請人需提交進一步資料。
撰文:劉卓瑩、李啟發
攝影:李育明
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