有露台的樓盤貌似吸引,實質令客廳連睡房更難放置傢俬。

樓市熱葷

揭「納米樓」 3大隱憂

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「樓市暢旺」幾乎是香港樓市的代名詞,新樓地盤處處,幾年來新盤開售,必吸引大批買家排隊入市,不少都在二○一七年開始入伙,單是今年上半年入伙新盤就有十三個,接近六千個單位。
這批新盤當中,不少是單位面積小於三百平方呎的「納米樓」。
納米盤應運而生,成為業主、租客的搶手貨。
不過,《壹週刊》粗略計算,扣除管理費、物業稅等開支後,納米樓的租金回報率其實並非想像中「和味」。
除了租金回報之外,若樓市大逆轉,這類盤暗藏危機,不但轉手難、升值慢,更分分鐘要劈價出租。

 


隱憂 1:邊緣盤,轉手難
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照解釋,現時買納米盤人士,一般是買樓能力「掹掹緊」、「能力最差」人士。當樓市下滑,市場上不會再出現能力更差的人承接這類盤。
「到時(樓市下跌)換樓入市嘅人,會係有實力嘅人,佢哋只會買正常 size嘅樓,呢啲樓(納米盤)屬於邊緣,即負擔能力差嘅人去買,啲人趁低吸納去買,點會掃納米盤?」

新樓窗台愈造愈大,更離譜至大過房間面積,益了地產商卻苦了小市民。

廚房也盡顯了「納米」本色,洗手盆與砧板「合為一體」,空間極為有限。
隱憂 2:升值反彈力弱,變「棺材盤」

近年樓價雖然高企,但每每有新盤推出也總會招來大量人群睇樓入票,大家雖然口裡說不,但身體卻很誠實。

樓價逆轉時,納米盤轉手難,但總有業主抱住不放,期望樓市反彈;之不過,這類樓跌價往往是各類樓盤中最快,而反彈力又是最弱的。「(納米樓)跌咗落嚟,跌多過人,但反彈,彈番上去佢又彈得少過人,跌就三成,反彈就兩成……中型單位同納米樓單位就係有呢個 gap嘅分別,點解?因為上面嘅人(經濟穩健)承接力強,下面就無人接。」關焯照說。
他更狠批納米樓是「泡沫經濟下最壞的情況」。他說:「買咗呢啲盤,直情好似鐵達尼號,沉咗落去……入咗去出唔返嚟,賣唔去,我通常叫呢啲做棺材盤。」
隱憂 3:租金回報插水,劈價出租
納米盤二手市場令人憂慮,若樓市大跌,單位的租金更有機會見低位。關焯照說︰「無人吼㗎納米樓,租得出,但好平先租得出去囉。而家樓價高,啲人買唔起樓、租唔到大單位,惟有逼住租納米樓,啲納米樓先咁高回報。但當啲租冧時,點解仲租『唔正常』嘅納米盤?」
納米樓暗藏危機,加上這類盤的管理費高昂,平均呎價四至五元,每個月「硬掘」開支至少過千元,上到車租得出,風險亦不低!
搶手之謎
然而,納米樓入場費相對較低,仍然是不少上車人士的首選,美聯物業行政總裁(住宅部)布少明說:「近年樓價高企,市場上納米樓不只成為租盤搶手貨,這類樓盤,回報率更是樓市大贏家。」他更指出,近年這類納米單位成搶手貨,除了因位處市區,交通、購物便利,全新單位租金萬多元有交易,適合不少單身、小型家庭需求。在今年上半年入伙的樓盤中,布少明選出最高回報率分別是西營盤「 AVA 128」、西灣河「柏匯」及土瓜灣「傲形」。
「 AVA 128」這個單幢式設計的屋苑,共有 63個單位,面積由 177至 296平方呎不等,全屬開放式。記者參觀的,是一個 296呎高層單位,買入價 634萬元,租金每月 2萬元,即呎租約 68元。粗略計算,回報率約 3.8厘。
另一個搶手盤是座落於西灣河的「柏匯」,同樣是單幢式,租金介乎一萬三千至二萬一千元,回報率有 3厘半。而本刊睇樓當日看過一個實用面積 209呎、買入價約 491萬元的向海高層單位,租金更叫價 1.8萬元,回報率約 4.4厘。
回報率同樣不錯的紅磡單幢式屋苑「傲形」,共提供 234個單位,現時叫價每方呎租金約六十至七十元。七月份 8樓 C室租出的單位,實用面積 246呎,月租 1.35萬元,呎租約 55元,按業主購入價 473.9萬元計,回報率約 3.4厘。本刊到過一個 204呎連 143呎天台單位參觀,買入價約 541萬元,租金 1.3萬元,回報率約 2.9厘。

新盤「柏匯」裝修企理,更設落地大玻璃提升單位格調,但樓與樓之間距離較近,變相私隱度大降,得窗無所用。

Grand Yoho會所吸引,但要應付每月的管理費等高昂開支,會大大減低投資回報率。
回報率跌穿 3厘
不過現時出租物業,業主一般需要負擔管理費、差餉和地租開支,換句話說每月租金七除八扣後,回報率便大縮水。以文中提及的 AVA 128樓盤為例,該單位回報率約 3.8厘,但扣除每月約 1,480元管理費、每月約 1,100元的差餉及地租,還有等同一個月租金的物業稅後,回報率跌至約 2.98厘。
另外兩個樓盤「柏匯」和「傲形」,更分別由約 4.4厘及約 3厘,跌至約 2.2厘及約 2.1厘。同期其他屋苑呎數較大的單位,例如元朗「 Grand Yoho」和「世宙」,四百多呎,七除八扣實際回報率,分別約 2厘。
計落這些納米盤實際回報率未如想像中高,若將資金轉為投資股票,回報其實亦不差,甚至更可觀,以去年盈富基金為例,平均回報率有 4厘多。
追不上樓價 放棄置業:不想做負資產
納米樓不斷湧現,成為不少心急上車人士的頭號目標。現年三十多歲,任職人力資源文員的湯小姐,從 2013年起,就計劃買樓,但預算只有四百萬元左右,記者相約她一起看位於土瓜灣 VIVA的一個三百多呎單位。
這個租盤業主在今年 2月尾,以 517.2萬元買入。一打開門,單位一覽無遺,是一個開放式單位,優點是很多窗,比較光猛,但看完樓後,湯小姐不斷搖頭,表示根本不是人住的。
「小也沒所謂,但它的租金要$14,800一個月,那性價比是完全不相符,真的是一眼睇晒,裡面一個客廳、一個開放式廚房,有一個廁所,廁所的裝潢也漂亮的。」這就是湯小姐看完樓後的感想。
月入四萬多元的她,現正以二萬元租住位於新蒲崗 MIKIKI商場上蓋「譽•港灣」一個五百多呎單位,所以她覺得 VIVA那單位完全不符性價比:「我現在住的是兩房單位,五百多呎。」她從 2013年已經計劃買樓,一直有留意樓市走勢,但發現怎樣也追不到樓價的升幅:「我從 2012、 13年開始想買樓,但好像是追不到樓價,我在 2013年時跟自己講,如果 15年樓價沒跌,我都會買,但怎知道,樓價升到我覺得太不合理,覺得升到樓價跟香港人工完全脫鈎,一爆破肯定是很恐怖的事,我自己不太想做負資產。」
月入雖然高,但對於湯小姐來說,她還是覺得很難儲錢去買樓︰「我四萬多元月薪,但二萬元已付房租了,還要給錢家人,另外支付其他雜費如水、電、煤的錢,加上香港物價高企,儲錢真的儲不了多少,所以我都會拿錢去作投資,因為儲錢永遠都追不上樓價的升幅。」
比起要買納米樓,湯小姐現時寧願把錢拿去投資股票。

近年單幢樓不斷湧現,漸成新盤潮流。

擁有一定經濟能力的湯小姐寧做「無殼蝸牛」,也不向高樓價低頭。
撰文:財經組
ed_bn@nextdigital.com.hk

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