遠東發展近月在香港銷售沙頭角新盤「尚澄」。

財識兼收

遠東發展 異常被低估

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遠東發展( 35) 1972年在香港聯交所上市,立足於香港已超過 40年,是香港老牌地產發展商。自從現任主席邱達昌先生在 2013年接手集團業務起,集團於香港、中國內地、馬來西亞、澳洲和英國迅速擴充,於上述市場開發房地產、酒店和停車場及設施管理業務,成就卓越。這間公司的運作透明度很高,定位明確,最重要是它現金流超強,利潤高而估值又異常被低估。

 

房地產
遠東集團採取「華人足跡」及多元化地域的發展策略,構建了一個強勁的房地產發展組合以維持增長。在 2017年,遠東推出一系列大型住宅項目,包括墨爾本的地標性項目 West Side Place,廣州的御江豪庭以及上海御尚 II,銷售成績斐然。在香港的鑽嶺亦已全部售罄。於新加坡推出 Artra、於香港推出尚澄以及於墨爾本推出 West Side Place(第四座),銷售情況非常理想。而它在英國最新的 Northern Gateway項目是曼徹斯特市改革轉型中最大的住宅項目。連同倫敦的二級歷史建築物 Hornsey市政廳重建、澳洲 Perth City Link以及布里斯班 Queen's Wharf的綜合度假村項目,遠東發展的地產累計 2017年預售金額已超過 100億,而開發總值約達港幣 472億,能滿足它未來 10年的發展。對於市值少於 100億的遠東集團來說,相當重要。 2018至 2022年是物業落成的高峰期,我對它的房地產業務增長很有期望。
酒店業務

邱達昌是遠東發展的揸弗人。

遠東緊貼「華人足跡」的長線策略,它的附屬帝盛酒店集團發展三個各有定位的獨特品牌,並集中推動亞洲區內三至四星級酒店業務來吸引中國旅客,品牌包括精心設計的精品酒店系列「 d. Collection」、高級品牌帝盛君豪酒店及中檔次的帝盛酒店,以及經濟型「絲麗酒店」。
2015至 2016是旅遊業的低潮。但 2017年來自亞洲地區短途旅客、長途旅客,以及中國內地旅客皆有所回升,酒店業務開始觸底反彈。香港酒店的入住率在 2017下半年已超過 90%,新加坡和中國的業務也有所回升,而馬來西亞和英國有輕微下降。歐洲經濟正在復甦,同時預計在英國脫歐後英鎊貶值。這兩大因素將會使旅英人數增加而使它的英國酒店業務受惠。
帝盛酒店現時在上述區內大概有 6,000間房間,加上最近開業的香港絲麗荃灣酒店以及即將開業的倫敦 Dorsett City,以及趁行業低潮時進行翻新並已完工的灣仔帝盛酒店以及帝盛吉隆坡酒店,還有未來 14家在建酒店 3,500多間房間將於 2023年財年前落成,帝盛酒店將會有大約 9,500間房間,成為區內其中一個最大的酒店集團。這強大的酒店網絡會產生巨大而持續的現金流來支持遠東系的發展。
停車場業務


遠東的停車場業務涉及自置和第三方停車場,為它產生穩定經常性收入。現時經營 390個停車場,約 74,500個車位。當中 29個為自置停車場約 9,200個車位( 23個位於澳洲、 3個位於紐西蘭、 2個位於吉隆坡及 1個位於曼徹斯特),其餘 65,300個車位位於澳洲、紐西蘭及馬來西亞,乃根據與第三方停車場擁有人訂立之管理合約經營。第三方停車場擁有人包括當地政府、購物商場、零售商、大學、機場、酒店、醫院、政府部門以及商業及辦公樓宇。停車場不僅帶來良好的營運現金流,屬獨特的資產類別,並可支持遠東系的物業發展潛力。
遠東的業務經營模式是以酒店和停車場業務的超強現金流來發展地產業務。
以往五年財務表現(表一),只有 2016年因竣工住宅物業發展項目較少,以及酒店業務表現較遜色,加上不利的匯率變動表現下降而導致收益下降,其餘的表現是很好的。它的現金結餘及投資證券資產值和流動比率很充裕,但由於酒店資產乃按成本列賬,有關重估盈餘並未於遠東之綜合財務報表內確認,所以它的每股資產淨值和市值往往是嚴重被低估。例如 2017年它在 AASTOCK列出資產淨值是 4.8元,但經調整後應是 10.79元。這也使它的股價長期遠低於它的資產淨值。它的股息長期維持在 5%以上,但 2017年的股價上升而使息率跌低至 5%以下。在我執筆時( 8日 9日),股價是 4.28元,股息是 4.3%,市場似乎也開始注意遠東的升值潛質了。
將來表現
2018至 2022年,遠東將會在澳洲和英國有大量物業落成。酒店業回勇和停車場同時提供強大現金流再發展。另董事總經理及執行董事孔祥達在 2017年業績發布會上透露,英國停車場業務方面,不計借貸因素,內部回報率( IRR)會有高單位數。若利用槓桿,則達雙位數增長。現價( 8日 9日收市價 4.28元)收益率 4%以上。累計 2017年物業預售金額 100億應該在 2018和 2019年反映,加上酒店的 9,500間房租的現金流,保守估計銷售金額應在 70億元而溢利是 16億元左右。比 2017年有超過 40%增長,加上它會不定時出售酒店,到時酒店的價值也可準確地反映。而管理層意向遠大,應該支持,股價保守估計在來年應是 6元。
梁劍平 Thomas Leung


梁劍平博士,人稱學者股神,現任恒生管理學院市場學副教授。
(梁劍平)
thomasleung@hsmc.edu.com

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