壹計就明

又是土地問題惹的禍

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香港人生活節奏急促忙碌,工作之餘,又要拼書展,又要跑動漫展,關注的新聞及股票亦日日新鮮,什麼流感、狙擊大酒店( 45)、東方海外( 316)及《壹週刊》賣盤,漸漸拋諸腦後,上週關注或已是兩間非上市公司,一是以逾六億支特級蠔油價錢,破紀錄買入倫敦商廈的李錦記;另一是正申請主板上市,由無到近億港元收入的「毛記電視」母公司毛記葵涌,兩則新聞亦令一些人或上市公司感覺「葡萄」!

今天不是要分析沒有上市的李錦記或仍未上市的毛記,而是想到讀者及記者最近詢問到的土地問題,嘗試以上週刊發年報的匯漢控股( 214)及其同系泛海集團( 129)及泛海酒店( 292)作分享說明。

土地物業怎分類

有讀者及記者詢問收購土地物業的金額龐大,在財務報表上應怎分類入賬?土地物業的分類入賬,簡單可從定義及計量入手。以收購土地物業並不作為出售或轉售用途來分析,匯漢就根據會計準則的定義,把土地物業分為兩類:「投資物業」和「物業、廠房及設備」。簡而言之,投資物業包括出租、持有作資本升值及出租並持有作資本升值的物業;物業、廠房及設備中的物業包括自用物業,如廠房、寫字樓及酒店。
收購土地物業的金額普遍是收購時的公平價值,同時成了歷史成本及初次計量的入賬價。投資物業和物業、廠房及設備的初次計量入賬價,大致相同;但兩者在年結的賬面值,卻有不用後續計量方法。
以匯漢的物業後續計量為例,投資物業是「按公平價值列賬」,換言之,投資物業的市價變動,無論升跌,都會反映在財務報表上。反之,匯漢的物業、廠房及設備,與大部分上市公司一樣,是「按歷史成本減折舊及減值虧損列賬」,換言之,物業的市價變動不會反映在財務報表上,僅在物業市價下跌引致減值虧損,才會在財務報表上做減值虧損。

低市賬率是信心問題?

匯漢持有泛海國際 52%權益,而泛海國際再持有泛海酒店 64%權益,兩者都是匯漢的附屬公司。在匯漢綜合了泛海國際及泛海酒店的財務報表中,投資物業和物業、廠房及設備的賬面價,分別是 82億港元及 80億港元,佔總資產逾一半;但在匯漢總負債不足 94億港元及股東權益逾 116億港元下,匯漢的市值不足 20億港元,以股份上週收市價計算匯漢的市賬率,僅 0.17。不只匯漢,同系泛海集團及泛海酒店的市賬率,以股份上週收市價計算,也分別僅 0.17及 0.28,相信在地產及酒店股中算是偏低,當中是否反映了一些市場上的信心問題?
匯漢及同系公司去年盈利增加,但削減末期息;同時,在 2010年收購的澳門土地權益,竟在今年初被政府收回,而要作出悉數約 8億港元撥備。市場上的信心是對土地物業資產值,是對公司,還是對管理層,有時並不容易分開。小股東可「葡萄」其他地產及酒店股的同時,或也可慨嘆又是土地物業問題惹的禍!



林智遠 Nelson Lam
執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講 talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。
目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

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