姚松炎有說「住劏房是個人選擇」,銅鑼灣租劏房的價錢,在沙頭角可住大屋云云,「前提係房地產市場冇被壟斷、操作。啲人用經濟概念偷換不合理的前設。就算搬到沙頭角,租金都係唔合理。有份工我先可以生存,惟有犧牲生活質素和空間。然後你挖苦,話係我自己攞嚟?」

非常人語

點解你買唔到樓?

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大富翁是個很懨悶的遊戲:擲骰碰運、買地起屋、不敵貴租、破產收場。
其實過了兩、三圈已成定局,形同無間地獄,「人生就係咁。」但姚松炎不甘於因循,自行設計了新玩法:其中一名玩家與銀行眉來眼去,去到一半,其他人已乾塘,他仍有錢不斷買地。有人抗議,卻發現銀行、仲裁、獄卒原來三位一體。「投訴都冇用。你輸咗,唔係因為懶或者蠢,而係不敵印銀紙的現象。」
他是中大地理及資源管理系副教授,研究樓市和土地政策,借大富翁向學生解說殘酷的現實:美國印鈔、熱錢流入、銀行向相熟炒家低息貸款、推高樓價、最後化為通脹。「而家喺街頭講學,原本好學術、好金融的,街坊都聽得明。」過去幾年,姚松炎在報章專欄、財經講座不斷唱淡:樓價高非因供應不足,息魔再臨,就是爆破之時。然而等了又等,音樂椅的遊戲仍未煞停。在打破政府、地產商、銀行和炒家的鐵三角之前,他先要打破建制派的壟斷,在南區參選區議會。

「姚氏大富翁」還有兩種玩法,暫且按下不表。但上述的第一種,在香港已玩了七年。有炒家看了專欄,約姚松炎食飯,「佢哋有查詢,要解答讀者疑問。」飯局少不免自吹自擂,炒家說○八年有銀行找他幫忙:「有一億,幾乎免息,可唔可以幫我要咗佢?」熱錢未變成通脹前,是多餘之物,用來買磚頭,便可點石成金,但凡路過都要納貢。「政府話(財富)有滴漏效應,其實唔係,始終都會被通脹食晒。頭幾浸就有着數,去到最尾,沒有得益,只有受害。」往後的發展耳熟能詳:房愈劏愈細,租愈來愈貴。
雖說樓市終會爆破,但有樓在手,外母才會請你食雞髀。無殼蝸牛日日被業主欺凌,難免不忐忑。過去兩、三年,常有人問姚松炎「幾時跌?跌幾多?」,樓價卻愈升愈有。有沒有人來柴台?「我哋做評論,好識戴頭盔嘅。時間表係好難掌握,但邏輯話俾我聽一定會跌。」他今次自信滿滿,「出年年初就會揭曉。」皆因美國聯儲局主席耶倫召見各國財金官員,為年底前加息放風。曾俊華回來轉述:加息是遲早的事。
強國人扛着現金南下,省卻按揭,能保樓市不墮?「美元升,大陸資金就唔嚟。佢哋破產,就要攞水返去救。半年前我都說服唔到人:『傻㗎咩!人民幣升咗咁多年,幾時先會跌?富豪去澳門賭錢,一鋪過億。』咁你睇個 cycle太短了,而家澳門啲賭枱冇晒生意。」但黑錢終需找出路,「香港好安全咩?如果要存錢喺香港,一定唔係好富有嗰啲。上面一個 order就要你返去。」

壟斷


大約三、四年前,馬寶寶農場最初找姚松炎(前排右三)在農業論壇演講,「其實我係做土地研究,唔會專門做農地。但佢哋話我係唯一一個,再近啲都冇。」大膽嘗試,後來他的「四零」方案首先在馬寶寶試行。

既然早知下期六合彩的號碼,瞓身下注乃人之常情,但姚松炎避嫌,「施永青一早話自己賣晒啲鋪,點解咁高調爆響口?政府、地產商、炒家都鍾意出口術,其他投資者跟風,佢就賺到錢。」「自從評論房地產開始,就唔買唔賣。如果睇好,咪買股票。」然而他早已立於不敗之地。姚宅位於置富花園的單位,在○三年沙士期間撈底,五百多呎僅售一百三十多萬,現時同類單位約值六百五十萬,「當時真係瞓唔到覺,戴住口罩去睇樓。睇乜鬼樓呢?聽日可能輪到我瓜柴。」只是剛好租約期滿,既然供款可接受,不如買樓,省卻被業主驅趕。「當時利率都唔低,五厘幾。利率即係市場對銀紙未來價值的預期。即係你份糧都會以呢個幅度上升,咁有乜所謂呢?」「而家先危險。厘幾兩厘,通脹高過利息,熱錢湧入,嗰啲係『假銀紙』,資產升值亦唔代表啲乜……我咁講會唔會太清高呢?」冒着負資產危機去供貴樓的蟻民,沒有資格淡然,「所以要打破壟斷囉。」
政府壟斷了土地,肆意輸送利益予各方好友,所以數碼港會變成貝沙灣、尖沙咀海旁會割讓予新世界。沒有民主便一切皆休,姚松炎決定由地區開始。置富的現任區議員朱慶虹正是南區區議會主席,已連任四屆,上屆自動當選。朱主席報稱無政黨背景,卻會在國慶晚會作鋼琴獨奏。葉劉在○七年初曾在置富插旗,首個地區辦事處開張時沸沸揚揚,不久卻悄然撤出。對手勢力根深蒂固,但姚松炎認為自己也有強項:「咁啱區內的議題都同我嘅專業有關。」他是建築測量師。置富正準備大維修、醞釀成立法團;薄扶林村長期受水浸困擾;港鐵南港島線通車,交通配套要改動,「點解街坊想我出嚟?因為呢啲問題,現時的區議會幫唔到。」

深耕


舊式屋苑空間寬敞,若在現代的偽豪宅,姚松炎的社區實驗根本不能推行。邨內有幾部發電單車,「叉滿一部電話要兩粒鐘。」旨在令街坊體會電力珍貴。但邨內老人踩單車當健身,發電竟然要排隊。

路上遇見的街坊似乎跟姚松炎很熟絡,踩着三輪車的細路都會跟他打招呼。事緣四年前他研究「四零」方案,要驗證零耗能、零耗糧、零耗水、零排廢在社區的可能性。為了在自家地頭做實驗,他加入了居民會,與管理公司周旋,「做物業管理,多一事不如少一事。搞咁多嘢做乜,出事仲要俾人投訴,所以佢哋好多 hesitation。」現時平台上的魚菜共生系統、太陽能滅蚊器、垃圾回收仔細分類、廚餘和枯葉做堆肥,都是由居民共同建立,「一定要有有心人解決咗啲困難。例如太陽能板,佢哋搞咗幾年都搞唔到。我帶地球之友來參觀,寫 proposal就送俾我哋。」結果置富花園的固體廢物減少了 15%,省下百萬電費。「革新議會,要由下而上。重大決議,例如一億元撥款,應該俾居民討論、交建議書上去。唔係閂埋門,我鍾意燒鵝,你鍾意天安門,呢啲撥款完全冇經過諮詢,莫講話討論、決策。」
姚松炎在雨傘運動期間常到佔領區講學,深深覺得民主需要直接參與。中產街坊有閒情打理格仔田,要把社區事務變成佔中商討日,卻相當勞氣。他九月時第一次在邨內搞「流動民主教室」。卻被管理員驅趕,說他佔用私人地方;繼而有人報警,投訴嘈音滋擾,「實有敵對派系啦。我唔想成日有警察入嚟,但義工話一定要再搞。」結果他在巴士站開咪,居民在平台聽講,雙方隔着行人路,成功爭取一尺公共空間。

搶地

其實他講的,不過是利率與樓價的關係。但因為 SoREC來拍攝,有人問他「做乜帶啲黃絲入嚟」。然而政治始終會找上門。去年的《施政報告》說要重建華富邨,並將置富山谷的綠化地一併剷平。該處在十九世紀至七二年是牛奶公司的牧場,除了古蹟,還有逾千棵古樹。置富街坊成立關注組,入內考察,「原來啲街坊好勁,生態專家、樹藝師、觀鳥員走晒出嚟。一入去,桃花源記一樣。」他們入谷餵蚊,發現了瀕危的短腳角蟾及多種雀鳥,「有個出返嚟要睇醫生。啲蚊三十幾年冇血吸,一針就過敏。」
置富谷地勢陡峭,毁山滅林成本高昂,置地當年因此放棄開發,與政府換地,「點解梁振英志在必得,要郁呢個咁貴嘅山頭?請走咗公屋居民,華富邨塊地就係天價。」置富谷用來起公屋,算是原區安置。姚松炎找發展局試圖游說,對方着他去找房屋署。雙方坐下,面面相覷,「你做官咁多年,都知我哋被當人球咁踢。局方話你做緊研究喎。」「唔係我呀,佢亂講。」土地仍未平整,房署無屋可建。實情是土木工程拓展署十一月便會完成可行性研究報告,政府作內部評審後便會公布。「大家都知係寶藏。房署高官話佢哋唔可以 say no,但設計上會盡量補救。」

政府不敢撼動聯繫匯率,樓價繼續受美國加息牽動,卻歸咎於「土地供應不足」。「盲搶地」體現於「姚氏大富翁」的第二種玩法:一埋位,所有地和屋都已被人買起。玩家只得兩件事要做:交租、坐監。那不是很快玩完?「咪好, tutorial好短。而且好符合香港的現狀。」他叫這做「一場遊戲的終結」:若樓價不回落,供樓年期只會愈拖愈長,可能變成兩代人的事。「又或者做『分享升值按揭』。供款廿年後若樓價上升,升幅有部分要分俾銀行。」指望靠上車發達的樓奴,會願意落疊?「唔到你唔肯。我需要一個竇,但真係買唔起,咪同人 joint venture,分別只係而家問阿爸借,將來問銀行。」
事實上,二○四七年後香港的土地大都要續契,未有定案前,銀行難以批出跨越此大限的按揭。若共產黨黐總掣,玩鋪勁,不再續契,那便天下大亂?「咁咪幾好。同玩大富翁一樣,冇晒屋、冇晒地,始終要開過一鋪。不然真係行來行去、坐監、俾錢?」「就算人唔做,個天都會做。全球暖化,地球最終會頂唔住,冚咗佢由頭嚟過。我好相信有呢一日。」

命運


白線左邊是巴士站,右邊鋪了磚的是屋苑平台。在城管治下,公共空間要一點一點的爭取回來。

第三種玩法更無奈:先抽出自己的命運,命書上寫着不同的樓價、月薪、父蔭,玩家自行決定買樓與否。最後勝出的永遠是「好命」那位。「玩完就明白,買樓唔一定賺,會受環境、時勢影響。如果唔好彩喺高位入貨,咁就……」永不超生?「但際遇唔可以強求,無論你幾勤力、幾聰明,遇着時空唔啱,都冇法。九八年畢業的,起碼要捱到○三。」姚松炎八三年中學畢業,卻因為染上德國麻疹而入院,錯過了高考。因為家境不算好,就此投身社會大學,「咕喱、工廠乜都做過,但當年經濟強勁,冇學歷都 OK。」他在一間出入口公司做經理,人工每年跳升。到九五年,卻忽發奇想要讀大學。「同老闆講我要去考 A Level,人哋以為我有精神病,但我唔想認命。」他入港大讀房地產與測量,畢業時正值亞洲金融風暴,滿城蕭條,象牙塔變了避難所,最後在○二年取得博士學位。若八三年順利入大學,他大概不會成為學者,「應該變咗炒家。不過冥冥中自有主宰。」

撰文:蔡慧敏
攝影:高仲明
攝錄:關永浩、莫智謙

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