插圖:詹震寰

壹角度

發水縮則 地產商總是大贏家(2015/10/1)

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近年地產商趁政府放寬「辣招」,大量推出樓花應市,不少樓花期長達 3年,單位實用面積不足 200平方呎(包括外牆和露台),依然賣個滿堂紅。看見如此荒誕的樓市,不禁令人感到欷歔。

筆者出世時一家住在戰前舊樓板間房,之後舊樓變成危樓,要遷往木屋居住,等待輪候徙置區。五歲時一家獲安置到香港仔石排灣邨,當時屬港島郊區,巴士收費較市區為高。一家七口就住在這個室內面積約 200平方呎的公屋單位十多年,之後申請調遷至新落成的鴨脷洲西邨,居住面積增加一倍至約 400平方呎。
早期的石排灣邨,設施已較其他徙置區為優,屋內至少有獨立廁所和煮食地方,不用在屋外走廊煮食,以及往公眾浴室及廁所洗澡及如廁。雖然生活環境擠迫,但鄰舍關係親切,互相守望,讓筆者在徙置區度過快樂的童年。政府後來發現石排灣邨屬問題公屋,石屎嚴重剝落,需要提早清拆。重建後的石排灣邨已變成煥然一新的屋苑,採用「和諧式」公屋設計,單位內可間成多間睡房,兼且享有落地大玻璃窗和向南海景,數十年間公屋的居住環境明顯得到改善。
反觀香港的私人住宅市場,在華資財閥壟斷操控下,市民的居住環境變得愈來愈擠迫,生活質素不斷倒退。
九七回歸前,樓價瘋狂颷升,數以十萬計家庭在高價入市,回歸後單位變成負資產,一生積蓄化為烏有。回歸前不少地產商高價投地,九七後樓價大幅回落,公司財政陷入困境,瀕臨破產邊緣,要靠特區政府打救。負責特區政府財政及土地的高官,率先在 1998年 8月入市認購港股,推高地產公司的股價,方便它們融資,避免無法償還債項。
之後,高官又多次停止賣地,停售公屋和居屋,好方便地產商散貨。特區政府停止賣地救市,地產商卻不時以「八萬五」建屋目標為由,向政府申請改變土地用途,以賤價補地價後增建大量私樓圖利。此外,高官以推動創新科技發展,增加公共設施和空間,甚至鼓勵環保等藉口,讓地產商不用公開競投(競投後亦可額外獲批樓面)取得土地建屋,興建十多萬個發水單位,賺取數以千億元計的額外收益。
過去十多年,由於發水樓湧現,新樓實用率不斷下降,由以往八至九成,跌至只得六至七成(還包括近百呎的石屎厚牆、環保露台及工作平台)。後來高官眼見發水樓破壞環境,讓地產商賺取不義之財,決定收緊發水樓,並強制地產商以實用面積計算一手樓售價。二手樓於是跟隨改用實用面積,早前以高價購入發水樓的業主損失慘重,樓價升幅遠遠落後於其他實用率較高的單位。
近年地產商見樓價大幅颷升,市民購買力銳減,於是改轅易轍,由興建發水樓改為興建縮則樓。地產商以支持梁振英房屋政策為由,向政府申請把樓面用作興建更多單位,一幢大廈內的單位數目竟然倍增,興建大量只得 200呎(包括露台及工作平台)的「劏房」,每層數十伙,單位設計和間隔較公屋還要差。隨着「劏房」樓花數量激增,樓市一旦下滑,認購這些單位的業主肯定遭殃。
香港的地產商不論升市或跌市,總是大贏家。小業主只能自保,不要盲目搶購「劏房」,以免日後抱憾終生。


林本利 曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監( http://www.livingword.edu.hk )

作者網誌- http://lampunlee.blogspot.com
(林本利)

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