插圖:朱桂葉 

壹角度

樓市瘋狂請君入甕( 2015/1/1)

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最近房委會派發新一期居屋申請表,樂富屋居銷售中心外一度出現人龍,市民輪候個多小時只是為了索取售樓書和申請表格。

 

過去五年樓價颷升近倍,除了因為利率偏低,市場資金氾濫外,政府房屋政策失效亦可說是主要原因。
話說 2008年 9月金融海嘯後數個月,樓價一度急挫兩成多,回到 2007年中的水平,當時中原指數由高位 73點回落至 56點。隨着美國聯儲局推行量化寬鬆貨幣政策,中國政府投放四萬億元救市,大量資金湧入本地樓市,樓價在 2009年初由低位迅速反彈,樓價很快便回到 2008年 3月金融海嘯前的高位。
2009年 10月,當時特首曾蔭權發表的施政報告沒有觸及樓價上升問題,有女醫生致電香港電台投訴買不起樓。據悉該名女醫生月入 7.5萬元,男朋友是律師,亦難以在中環港島購買到合適的單位。當時曾蔭權提到置業者可以選擇較偏遠的地區, 4,000元一呎, 200萬元以下的單位還有很多選擇。料不到他的一番言論隨即惹來四方八面的攻擊,指摘他涼薄,不了解民情,要求政府干預樓市,兼且要復建居屋。
事實上當時樓市的炒賣活動主要集中過千萬的豪宅,全港樓價平均呎價(實用面積計)不過 5,000多元,市場上確實仍有大量 200萬元以下的單位可供市民上車。根據差估署資料,新界區 430呎或以下單位平均呎價 3,700多元, 160多萬元已可購買 430呎單位。至於過千呎的大單位,呎價要 5,400多元,較細單位貴 44%。
只可惜民意堅持要求政府打擊豪宅炒賣,結果政府被迫出招,率先上調豪宅印花稅率和收緊豪宅按揭至五成,並且逐步推廣至中價樓, 600萬元以上的單位,最多只能按 420萬。炒家見政府收緊豪宅按揭,便轉炒中小型單位,同一筆資金可以購入多個單位炒賣。

 

2010年 11月,政府開徵額外印花稅,打擊短期炒樓活動。 2012年 10月,政府推出買家印花稅,限制非本地居民入市。到 2013年 2月,政府連投資者也要驅逐離場,向擁有多過一個住宅物業的業主徵收雙倍印花稅,樓價開始逐步下調,中原指數一年內由 123點跌至 117點,再加上每年約 4%的通脹率,樓價實質下跌了一成,拉近市民的購買力。
但不知是哪位官員的意見,政府竟然在今年五月放寬「辣招」,讓認購樓花的小業主可以在入伙後半年內出售手上物業,仍可豁免繳付雙倍印花稅。政府放寬「辣招」,認購樓花的小業主不用急於賣樓,即時令二手盤源急跌,二手樓價急升一成多。地產商於是順勢大賣樓花,百多呎的「劏房」也可賣 200萬元,依然有人爭相認購。
由 2009年 10月醫生投訴買不起樓計算,樓價平均上升八成多。但同期新界區 430呎或以下單位的售價上升約 1.4倍,遠遠高於過千呎單位不足 50%的升幅。現時新界區細單位的平均呎價,竟然較大單位貴 13%!現時開售的居屋單位,即使是市價七折定價,仍遠遠高於 2010年的樓價水平。現在搶購居屋的人,為何不在 2010年入市,兼且向按揭證券公司申請九成按揭?
現在樓市已變得瘋狂,日後若樓價大跌,那些以高價認購「劏房」,或者手持兩個物業的小業主,勢將損失慘重。

 

林本利
曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監( http://www.livingword.edu.hk 
作者網誌- http://lampunlee.blogspot.com 

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