資金氾濫又無出路,娥姐(右一)度出「劏田」大計,以二百多萬買入一塊兩萬呎農地,「劏」成九十份,每份賣八至二十萬不等。早前搞展銷會,吸引不少準買家到場了解。 

大錢題

乜都有得劏 師奶「劏」田賺千萬

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樓價跌唔落,現時一個上車盤,入場費最少四、五百萬。望一望銀行戶口,得嗰十幾萬,可以做啲乜?
家住紅磡、外表如屋邨師奶的姚利娥(娥姐),幫大家諗到好橋。今年初,她買入錦田一塊兩萬多呎的農田,使出一招「劏、劏、劏」,拆細並包裝成九十塊「格仔田」出售。格仔田一塊最平八萬八,買家可耕田自用,精明的娥姐更打造成投資工具,推出「兩年租金回報保證」,向買家售後租回,租金回報逾六釐。計計數,娥姐賣田套現逾千萬元!呢位曾劏迷你倉、劏寫字樓的師奶,果然有計。

 

娥姐的格仔田,位置偏僻,由錦上路西鐵站,乘約十分鐘巴士前往謝屋村,又要再步行約十分鐘才到達。早前「田主」娥姐,在農莊搞了個開幕禮兼展銷會,找來專家示範種菜,又有人唱田園歌曲表演,吸引近百市民前來參觀。有一家大細一同前來,家長說:「睇吓小朋友有無興趣啦!」亦有喜歡耕作的市民專程來了解價錢及條款。
已買入一塊百多呎農田的買家洪先生,指自己家住大埔,已在花園種滿蔬果,但地方不夠用,故再斥資近廿萬買多一塊田,他招積地說:「其實係我個仔知道我鍾意種嘢,買來送俾我,我考慮緊現階段係投資定自用。」


每格農田(圍欄內)實用面積只有六成多,當中的通道及有蓋燒烤場屬公共面積,買家日後或須分擔維修費。 

不要看輕師奶,銷售製作認真,宣傳單張找來設計師繪畫農田圖則,顯示農地規模。 

劏一劏 升值 5倍


娥姐最叻是「劏」,她早前買入工廠大廈,分拆成迷你倉出售,每個倉有獨立門,入場費三十萬起。(張國慶攝) 

耕田都可以變投資?原來娥姐想出首兩年收租回報保證。負責推銷的經紀黃先生說:「發展商保證,頭兩年每月用四蚊呎租同你租番!」以一塊二百多呎售十八萬的田計,租金回報達六點五釐。就算兩年後租金回報「到期」,經紀黃也拍心口指不愁租客:「有好多餐廳、會所,同你哋租,餐廳用來種菜自己用,會所就俾居民嚟玩。呢度土地肥沃,夏天可以種菜、冬天可以種士多啤梨。農田仲有升值潛力,而家好多發展商入嚟錦上路發展豪宅,你將來唔想用幅地,仲可以賣番出去。我哋會幫你做分契,好似一般業權買賣咁。」
「劏田」推出至今,共九十格只賣剩四「格」。翻查土地註冊處資料,娥姐與拍檔只用了二百六十萬元,便買入兩萬呎農地,即每呎一百三十蚊。只須「劏」一「劏」、加點概念,格仔田每呎即升值五倍,至七百五十元,娥姐成功套現千多萬!見此招受歡迎,娥姐再下一城,近日在錦上路的大江埔村,繼續搞另一個「劏田」大計,預計明年四月開售。

魔鬼在細節


展銷會上放置新鮮蔬果做「道具」,指其農地也能種出如此肥美的農作物。 

購入「格仔田」的買家又如何?魔鬼在細節中。原來,每塊田的實用率只有六成多。如一塊二百呎田,可耕面積只是一百三十呎,其餘的,是所有買家共同攤分的公共面積。這類面積共三、四千呎,包括通道、燒烤場及廁所等等,而娥姐一方則成立管理公司,向買家每月收取每呎八毫半的管理費,實行賺多一筆,又可補貼其「售後租回」的租金支出。經紀黃落足嘴頭:「你哋隨時可以約朋友嚟燒嘢食喎,抵番晒啦!平時仲有專人幫你塊田淋水。」一塊二百多呎的「格仔田」,每月要交二百多元管理費,一年就要交二千多元,小數怕長計,扣除管理費後,實際回報亦相對減少。
此外,娥姐收下的管理費,只是用作日常營運開支及維修用途,如果公用地方日久失修,要搵人出錢維修,小業主亦責無旁貸。律師梁永鏗便提醒買家:「買這類『劏田』前,必須睇清楚公契內容,了解責任誰屬。如果買嘅時候仍未訂立公契,買家可於臨時買賣合約內,加多一項條款,表明『交易視乎公契條款而定』。如日後公契內容『太辣』,最好取消交易!」翻查土地註冊處資料,現時該農田的分契手續仍在處理中,故未見公契。一份分契成本約七千元,由買家及娥姐各出一半。

最叻分契拆細

娥姐與一眾拍檔,現階段已「袋袋平安」。想出這個「劏田」大計,認真有計。事實上,翻查資料,娥姐最叻就係「劏」。她曾和幾個師奶,劏過辦公室、迷你倉。去年她以八百多萬元,買入一個約四千呎的工廈單位,「劏」成迷你倉分拆出售。每個約九十呎的迷你倉,售價由三十至五十萬不等,全數拆售可套現起碼千五萬元。於一二年開始,她又投資葵興一帶工廈,部分持有出租,部分分拆成幾百呎的辦公室單位出售,收入可觀。
農莊開幕當日,娥姐亦有出來招呼買家,說話略帶鄉音的她對記者說:「我負責投資㗎咋,我朋友策劃,我梗係睇好先投資。」她口中的朋友,有份諗計的 Paul說:「以前我哋做工廈,有客問我哋有無農地,先諗到呢個商機。」記者說他們「刀仔鋸大樹」,他笑說:「智慧唔可以用金錢嚟衡量,呢度咁多蚊,唔係個個肯做㗎!」


撰文:梁佩均
攝影:廖健昌
資料:黃翠蓮

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