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林鄭推出一千個首置盤,位於觀塘安達臣道石礦場,以前由呂志和的嘉華建材經營,今年七月交回政府。山下一排排全是公屋,今年四月附近地盤再獲批興建九千四百個私人及資助房屋單位。(林志謙攝)

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林鄭通水 地產商變陣推冧細價樓

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上週三林鄭推出首份施政報告,翻炒了上任梁振英的「白居二」、「綠置居」,再增添了「首置上車盤」,威力在於三隻字:恒常化。
本刊接觸了知情人士,林鄭首推觀塘安達臣道一千伙,其實只是一個先導計劃,以免被指勾結。
在市民受落後,便會採取官商「合作」方案。
事實上,近年來中資在市區盲搶地,地產商早已想發展囤積已久的農地。「首置盤」既有政府起基建、擴地積比,釋放土地價值,而林鄭又可攞威,正是一個「姣婆遇着脂粉客」的格局。
不過平價上車盤大推的結果,正是推冧細價樓樓價。
近年有父幹的年輕人可以買樓上「車」,人人稱羨,但不是每架車都啱上,上錯劏房盤的業主,隨時變成負資產。

 


林鄭出新招,再打民情牌,指自己過去都上唔到樓,軟硬兼施推樓市政策。打工已經十年的羅先生與太太,現以萬一蚊租住粉嶺四百呎私樓,他對於林鄭的施政報告,抱有一絲期望,「睇到少少希望,不過首置依家話做,由拍板、起樓、賣樓,都要幾年時間,到時香港都唔知係咩世界!我都三十幾歲,好尷尬,到底等唔等你呢?」
另一位辛小姐,七年前打算以一百七十萬元買入沙田第一城兩房單位,但被家人勸退,單位現已升至四百五十萬元,脫離了她的負擔能力。等了又等,她對首置盤有一定期待,「我同好多朋友都打工十年,人工合資格申請,都好想知政府的首置計劃最快何時推出?價格多少?是否會在自己負擔範圍內?還有日後轉售條件怎樣,如果我日後結婚生仔要換樓,或會日後將單位轉手,換個較大面積單位。如價錢、條件不錯,我會試入紙申請。」辛小姐諗得很長遠。

林鄭首份施政報告,與小市民同行,推首置、白居二、綠置居;與中小企同行,減利得稅;大地產商亦與林鄭同行,為他們起基建、合作發展新界農地,共同分享快樂。

四叔於特首選舉時投票給林鄭,更大讚林鄭是眾望所歸。今次施政報告,預示未來政府將會落力發展農地,恒基可說是收大禮。
(傅俊偉攝)
推倒細價樓
林鄭上週推出首份施政報告,雖然白居二、綠置居,只是梁振英年代的產物,但在地產界打滾幾十年的紀惠集團 CEO湯文亮認為,「恒常化」這三個字對細價樓有巨大衝擊,更會推冧細價樓,「依家居屋要你補地價先賣得,以往市場上得幾千份白表,因為你未補地價,第日想賣出去,要搵有白表先易賣得出。恒常化之後市場愈來愈多白表,每年有一萬幾千,你第日想賣,搵番個白表買家好容易,以後居屋無人補地價賣㗎啦。」
居屋免補地價,兩房的居屋上車盤,只需三百多萬市場已大把選擇,湯文亮再解釋其理論:「原本你買個居屋單位要六百萬,其中二百萬係補地價,依家唔使補地價,四百萬就買到個六百呎單位。如果四百萬買新樓,你話會買到幾大?你話大唔大鑊?今年買咗細價樓嘅都好大鑊!一年推幾千個出嚟,即刻食晒你啲細價樓購買力。(劏房盤會因此受壓?)係呀,依個好大鑊(會不會有一批負資產出來呢?)你說得無錯,你睇吓啲地產商嚟緊會點開價。」
中原地產主席施永青同樣認為,未來劏房盤無運行,政策出爐後將會率先受壓,「如果針對的是居屋以上的人,長遠就會對私人樓價有影響,因為呢啲人應該在私人市場買樓,你話俾佢知遲一點政府會照顧你,他便暫時不買樓。(早一兩年,地產商推很多劏房盤,那些樓盤會不會最受影響?)係呀,所以我一早就話那些納米樓唔值得投資,因為香港已經建了很多細單位,如果政府有足夠的上車盤讓香港人購買,這些就變成劣質上車盤,不過你自己投資錯誤沒有辦法。」

地產商通殺

長實的劏房盤始祖「嵐山」,一四年開售時人頭湧湧,極受歡迎。(廖健昌攝)

上年成功上車的八十後阿傑,就是以五百二十萬元購入會德豐旗下掃管笏路「 NAPA」一單位,平均呎價一萬一千元左右,他不認為自己「上早咗車」:「自己幾鍾意呢度地理環境,同埋觀察番樓市,都已經有升幅。」風水佬呃你十年八年,樓價遲早反映。細價樓急跌,地產商定必損失慘重?錯了,有小型地產商向本刊指,已經有計劃轉建中價樓,只要將劏房盤圖則修改變大即可。
而過去賣出的劏房盤,地產商早已經袋袋平安。一二年屋宇署批出動工紙,其中有二百一十六個小於一百六十呎的納米盤,到一五年已爆升至近九百個,去年再颷升至二千六百多個!例如是恒基的北角項目尚譽,一四年以每呎四千二百元強拍回來,去年以每呎二萬五千元賣出。一個一百七十呎的單位,賣四百二十五萬,扣除成本恒基淨袋二百四十多萬。估計全幢一百二十八個單位,幫四叔賺了三億,難怪四叔起劏房毫不手軟。近年建了不少經典劏房盤,部分更只有一個車位般大,如被網民戲稱為 M巾盤的利奧坊•曉岸,一層劏出廿二伙;西灣河柏匯八成均是二百呎的開放式單位;而土瓜灣迎豐更加全幢三百個單位全數不足三百呎。
賺價賺二按
過去地產商為了扶小市民上車,更提供貼心按揭服務,製造了一個上車計時炸彈。有地產代理統計,近年五大地產商共二千四百多個新盤單位有借二按,其中恒地竟佔了其中一千個。金管局一五年出辣招收緊銀行按揭,恒地與一眾地產商順勢推出一按、二按計劃。以每個單位百七呎的尚譽計算,售價四百二十五萬,買家向銀行做一按能借六成,買家即是要準備一百七十萬首期。但因有恒地額外的三成二按,買家付四十二萬已經能上車。
而另外一個恒地更「筍」的按揭計劃,是由地產商借足八成,但要收四釐息,廿五年後付出的利息數目,其實高達二百萬,亦即總樓價是六百二十五萬元。如果是以銀行息口借八成,廿五年後利息不過是一百萬,相差整整一倍,反映地產商食水深。「過去樓價升得急,發展商計嘅數,係已經當呢筆二按收唔番,佢哋都已經賺凸,而且可維持住貨如輪轉。」一名知情人士指。

細單位在市場極搶手,長實屯門的豪宅盤「海譽」,亦被小業主劏細出租圖利。

長實興建的劏房盤始祖「嵐山」,單位就這一個長方形,一眼睇晒。就算對着山墳,仍然有價有市。(關永浩攝)
官商合作
關注都市規劃的學者姚松炎,指將來的首置盤,多半會在新界農地,「佢喺施政報告裡面白紙黑字清楚寫明,唔會影響公屋同私樓的供應,土地係嚟自私人地產商。隱含意思其實都係呼之欲出,就係用囤積幾十年嘅農地,因為只有呢批地係地產商手持,而唔會影響公屋同私樓供應。」姚稱上年政府公布的二○三○年後的長遠規劃遠景及策略報告中,顯示已落實及規劃的地產項目可提供約三千六百公頃土地,不存在「無地起樓」的問題。他質疑發展商:「政府無認可公私合營,點解可以興建資助房屋?應該最多只係俾啲折扣,賣平啲俾市民。」
事實上林鄭多次強調沒有官商勾結之嫌,地產商興建的首置盤免補地價,但私樓一定要補足地價,她在電視台節目卻提及不少對地產商有利的措施,不單主動透過政策,令地產商的新界地地積比率提高,讓他們可以同時建私樓及首置盤。更會建路、鋪水管,做好基建吸引地產商建屋。
而施政報告出台前,各大地產商已「早着先機」,其中會德豐率先表示,旗下正申請改劃用途的大埔洞梓地皮部分單位,或可成為首置上車盤。旗下常務董事黃光耀在上月已伸出友誼之手,稱若果政府容許以公私營模式合作發展首置上車盤,將有助增加樓宇供應,而集團大埔洞梓項目向城規會申請改劃為綜合發展區,作公私營房屋發展。根據資料,會德豐早於五月已申請,似乎「早着先機」。

在新界擁有最多地的恒基,過往曾因馬屎埔村收地與當地村民多次爆發衝突,村民更呼籲恒基主席李兆基「放下屠刀」。(廖健昌攝)

地產商囤地
多年來,各大地產商都積極在新界囤地,當中以恒地、新地( 16)、新世界( 17)及長實( 1113)在新界擁有最多土地,恒地去年公布擁地四千五百萬呎。而新地於新界發展中物業及已落成待售物業,樓面面積亦達二千二百萬平方呎,四大地產商合計約有一億平方呎土地待發展,而林鄭○七年第四季能推的土地供應,其實只有一千個單位。
過往地產商申請農地改建都困難重重,姚松炎擔心:「會唔會有政策支持下,城規會就會開綠燈,大量批准?呢個係有先例可循,就好似上屆政府綠化地計劃,以前喺無政策支持下,超過八成半都不獲批,但政府帶頭話要改建綠化帶之後,就差不多全部批准。」
他預料日後政府對改建農地有定案後,定必吸引地產商跟隨:「因為土地轉換用途同補地價,從來都唔需要通過立法會。現時關鍵係城規會點樣把關,係唔係話會興建公私合營就會批?」最終都是地產商獲利最多:「如果係地產商興建,佢哋唔會介意搶走私人市場需求,因為需求最終都是落喺自己手上。」

劏房盤早年不受歡迎,市建局○八年招標重建一幢舊樓,只有信和入標,建成二百七十至三百七十呎細單位的「御悅」。

會德豐早於今年五月,已就大埔洞梓綠化土地申請改劃為兩個「綜合發展區」,興建公私營住宅,更「打開口牌」表明有意興建逾千伙首置盤,圖為集團主席吳宗權。(林志謙攝)
港人港地 益晒地產商
房屋政策一向被政府視為重中之重,上屆政府就曾推行過「港人港地」。政策雛形為梁振英參選時公布「港人港地」政綱,他指會選擇部分符合中產階層住屋需要的政府土地,在賣地條款中加入限制條款,旨在「趕絕」內地人搶購香港樓盤。
最終政府選出啟德發展區第 1H區 1號及 2號、合共約 1.6公頃的住宅用地納為首批「港人港地」先導計劃。買家必須是香港永久居民,也不可以公司名義購買。
而地皮以接近市場估計最高價的 45.4億元,卻竟然是由國企背景的中海外( 688)投得,項目正式命名為「啟德 1號」,但平均呎價逼近 1.76萬元,開價後即令社會嘩然,當時地產商更明言「特首無講話以合理價錢俾香港人買到」。不久更被傳媒揭發,有中聯辦官員以首置客身份以一千多萬元購入兩伙,最終政策在各界批評下不了了之。

會德豐現正申請改變土地用途的洞梓地皮,目前是貨櫃場,而外圍的大埔的豪宅盤「倚龍山莊」,發展商同為會德豐。(林志謙攝)

姚松炎指出,補地價是今次首置盤政策中「魔鬼細節核心」,因政府在補地價上作出折讓,就可以釋放發展商囤積數十年都不能發展的土地。(廖健昌攝)
撰文:梁延宇、孫樂祈
攝影:財經組
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