(林志謙攝)

樓市熱葷

拆解新盤管理費勁貴之謎

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近年入伙的大型屋苑,不少都設有豪華會所,但羊毛出自羊身上,所以管理費亦較高;不過原來納米樓、劏房盤,雖然會所設施有限,但管理費一樣高昂。

 

 

新盤開價不菲,但依然受市民追捧;除了樓價外,管理費呎價也成為另一「焦點」。(關永浩攝)

位於西營盤的 AVA 128,屋苑單位面積由一百七十七呎至二百九十六呎,會所面積也屬蚊型,參觀之時,會所設施僅得一部跑步機。地產經紀也笑着對《壹週刊》記者說:「(呢度)得一、兩架機,冇話有嗰啲 function room呀。坦白講,呢度咁細。」
屋苑會所「無睇頭」,但管理費呎價卻高達五元!與同期入伙的西半山新樓盤「尚璟」同價,之不過尚璟的會所有四千六百多呎,泳池、按摩池等設施俱備,另設有三千多呎園景區。究竟 AVA 128管理費值不值?大家自己考量。
發展商旗下管理
對於近年新落成屋苑的管理費,不少業主都大有意見。有人覺得管理費不值:「唔係唔值,直頭唔合理添喇。」亦有人認為是「硬食」:「當然係貴喇,但住新樓就係咁。」
翻查資料,現時不少發展商都將新樓盤交由旗下管理公司管理,例如:新鴻基旗下的「 Grand YOHO」和東涌的「東環」,便分別用集團旗下的「啟勝」及「帝譽」物業管理公司負責;長實旗下的「世宙」和「峻瀅 II」,則由「港基」負責管理。
香港房屋經理學會會長陳志球相信,這個安排不會令管理費上升,反而對業主有好處︰「頭兩年一些補修期、設施責任,發展商都需緊密參與。背後有好多專業團隊幫手,計番個價值,未必係貴。」

Grand YOHO設較罕有的兒童健身室,以照顧九至十五歲住戶的需要。(廖健昌攝)

其會所為新界西北規模最大之一,對比納米盤的蚊型會所,管理費相對較「值」。(廖健昌攝)
會所配套做指標
樓價貴,管理費一樣貴,就連納米樓的管理費呎價,亦分分鐘高達四至五元,屬「豪宅級」價錢。而大型屋苑的管理費,亦一樣愈來愈貴,平均呎價三元至五元不等,一個二百呎單位,每月管理費動輒過千元,究竟是否合理?
最能夠反映管理費是否合理,一般先用會所配套設施做指標,會所愈大、設施愈多,感覺較划算。陳志球坦言,管理費上升,因近年屋苑會所,提供愈來愈多康體設施,結果羊毛出自羊身上,會所設施保養、維修、管理員開支等,全部由業主負責。《壹週刊》去過今年新入伙的兩個大型屋苑,元朗「 Grand YOHO」及東涌「東環」,其管理費呎價接近四元,但相對同期樓盤,會所面積大、設施種類多。

東涌「東環」主攻年輕一代市場,會所設有較冷門的拳擊擂台。(廖健昌攝)

新盤大型屋苑會所多設綠化園林及泳池等,保養成本高,管理費自然不便宜。(廖健昌攝)
額外收費好襟計

AVA128會所如單位一樣「納米」,只有一部跑步機。

「 Grand YOHO」會所連戶外園林面積逾十七萬呎,提供超過五十項設施,主攻兒童設施,除了有圖書館、練琴室、五十呎長泳池外,亦有兒童健身室及三項鐵人活動室等,會所內還設有品酒室,以及歌德式設計的教堂提供婚宴服務。
至於主打年輕一族的東涌「東環」,會所連戶外園林面積約十九萬平方呎,會所設有二十四小時開放的健身室,亦設有餐飲區、室內、外泳池、燒烤場等,並提供管家家居服務,協助住戶預訂餸菜包、老火湯等。
其實,這類會所設施和服務,往往都要額外徵收費用,所以不是人人鍾情這款新樓。陳志球說:「我研究咗香港房屋變化三十多年,以前屋苑管理費無咁多康體設施,而家管理費就包咗好多維修和保養費在內。」他更以自己為例,直言絕不會買這些新盤單位。「公共設施愈多、會所設施愈多,我就一定唔買。點解?因為你唔用都要俾(管理維修費)。」他自言曾住過一個屋苑,會所設施有泳池、保齡球場等,但他住了四年,一次也無用過,「但我要繼續俾保齡球道保養費!」他說。
管理公司角色重
根據現行規例,管理費徵收及開支,一般交由屋苑所屬業主立案法團負責。若沒有法團,則由管理公司擔當管理角色。
到底現時私樓的管理費如何制訂?原來一切都要先睇「公契」。
大廈落成後,發展商就所設有的設施制定公契內容,當中有關管理費的主要內容包括,「個別業主就其名下物業應分擔的管理費用的比例」、「如何為大廈保養或維修的問題作出決議」及「由誰人及如何決定管理費的金額」,再交由地政總署法律諮詢及田土轉易處審批公契及管理協議。當單位發售時,業主簽署買樓合約或相關契約後,大廈公契就生效。
分常用及備用基金

單幢樓因單位伙數少,所以每戶要攤分的管理費也變得昂貴,不少更貼近豪宅水平。(關永浩攝)

一般徵收所得的管理費,會撥為常用基金及備用基金。常用基金一般用於所有公共使用設施的開支、維修、保養。包括:大堂電梯、管理員人工、大廈水電、冷氣開支、外牆、水渠等,另還有保險金和稅項。
至於任何未有預算、緊急性質的開支,或常用基金入不敷支時,就會動用備用基金。
會所內一概維修、保養都由管理費承擔,若因應設施申請的酒牌、卡拉 OK歌曲版權費或任何其他牌照、泳池定期檢驗水質這些開支,也歸入管理費範圍。
包埋附近山坡
若屋苑公契寫明,部分地方需開放給公眾人士使用,該地方的所有維修、保養都要負責。此外,屋苑身處臨海地方,或附近有山坡,設有護土牆之類,任何維修、保養、保險開支要負責外,萬一發生或造成意外,需要維修、甚至賠償,管理費也要承擔有關開支。
這些詳列於所屬大廈公契。另可參考《建築物管理條例》第 344章。
撰文:財經組
攝影:財經組
ed_bn@nextdigital.com.hk

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