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摩天輪風波過後,在中環新海濱將掀起一場千億地皮爭奪戰,最快明年上演。

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中港財團紮馬 摩天輪變第一口釘 千億新維港搶奪戰

 

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一個摩天輪,揭出的並不只一場商業鬧劇,更是一場新維港搶奪戰的序幕。
原摩天輪座落的中環海濱三號地皮,在時任發展局局長林鄭月娥一手炮製下,將規劃成綜合發展用地,可建五幢大型商廈,並最快在明年推出市場。整個計劃,市值估計可達千億元。
近年,中資不惜工本「佔領」中環及灣仔一帶臨海商廈。這塊中環新海濱地皮,將成維港的永久海岸線,自然成為兵家必爭之地。不過,要成功奪得這塊臨海地,亦非只靠價高者得,還要負責建設用地內的公共設施、新郵政設施及在設計中重置舊天星碼頭鐘樓等。
本刊發現摩天輪的新營辦商 TECL,董事及股東鄧米高與「九倉女婿」馬健能關係密切,兩人合組公司,在海濱舉辦一年一度的「友邦歐陸嘉年華」。由「九倉女婿」插手摩天輪,儼如為九倉在海濱一帶的未來發展落了一口釘。中環變天在即,然而,無論是中資或港資中標,日後這個千億新維港,將再不是香港人熟悉的海港。

 

 

時任發展局局長林鄭月娥,為了讓她的新海濱大計可以開展,上任首月就走到碼頭參與論壇,並表示「如果要繼續香港的穩定繁榮」,「必須再行前一步」,清拆超過五十年歷史的皇后碼頭。
(《蘋果日報》圖片)

一直對政府招標過程表示不滿的摩天輪舊營辦商,突然妥協,並與新營辦商 TECL達成共識,令這座建造費達二億、高六十米的摩天輪得以保留,似是為這場風波畫上句號。 TECL董事和股東鄧米高( Michael Edward Sean Denmark),曾連續三年在海濱舉辦「友邦歐陸嘉年華」( The Great European Carnival Limited)。記者早前揭發嘉年華的母公司 MDME Limited,董事除鄧米高外,還有前九倉主席、會德豐大股東吳光正的女婿馬健能( John Paul McLellan)。現年五十二歲的馬健能一二年與吳光正女兒、現連卡佛行政總裁吳宗恩在英國完婚,並於一三年誕下一女。這名「九倉女婿」,是何敦•麥至理•鮑富律師行( Haldanes Solicitors& Notaries)合夥人。
記者再追查發現,馬健能與九倉的關係在過去一年更突然變得緊密。馬健能以往一直住在他名下物業山頂白加道 51號。單位於○四年買入,過去曾加按套現,至今仍然未贖回。不過,翻查他在 MDME的登記資料,這名九倉女婿於去年六月二日,突然把申報地址更改為山頂紅莓閣 1期的獨立屋。紅莓閣 1期是九倉和怡和共同擁有的物業,從不對外出售。而今次「搬屋」的時間,正正就在去年政府就「中環摩天輪」重新招標問題向海濱事務委員會和中西區區議會諮詢前後。馬健能向本刊表示無論在摩天輪或其他事務, TECL與吳光正、會德豐或九倉皆無任何關係。九倉亦回覆指,與 TECL「沒有任何商業關係」。
利用摩天輪續租
九倉雖然劃清界線,然而九倉利用摩天輪做談判籌碼,早有前科。早在○一年,九倉計劃擴建旗下尖沙咀海運大廈,並在頂樓興建高七十五米的摩天輪,比現時的「中環摩天輪」更大,後來兩度向城規會申請終獲同意。九倉並以此為由,於○三年要求政府提早為一二年才到期的海運大廈地皮續約,但及後地政總署因九倉過早申請續約,以及政府有意將地段以公開競投形式重新招標為由,拒絕九倉的要求。「摩天輪」的如意算盤打唔響,連經營超過五十年的海運大廈都陷入危機,九倉於是在○五年提出司法覆核,要求推翻地政總署的決定。官司纏繞九倉和政府多時,直至林鄭接任發展局局長後,才出現突破性的發展。
吳光正今年高調撐林鄭做特首,事實上早於○七年七月,林鄭亦扶了九倉一把。林鄭上任發展局局長不足一個月,九倉突然撤回司法覆核申請。隨後海運大廈的續約問題迎刃而解。先是在海港城旁的太平洋會所獲政府續租十五年;一○年,海運大廈的租約到期前僅兩年,更獲批准其擴建圖則。九倉最終雖然未有在限期前落實興建頂樓摩天輪,但林鄭「升職」為政務司司長前的一二年六月,發展局竟以「非公開招標」的形式,為海運大廈續約廿一年,補地價七十九億元,每月呎租僅三十五元,比當時海港城的平均呎租低六倍,當時不少傳媒均狠批有官商勾結之嫌。

中環新海濱
市值達千億
今次的摩天輪爭奪戰,背後同樣涉及一幅靚地。原摩天輪用地坐落於「中環新海濱規劃」的 3號和 7號用地之間。發展局去年六月表示,原摩天輪位處的 3號用地,將於「未來兩三年」內開展長遠發展,故該用地的部分位置將不能繼續租出,因此要重新招標,並將 3號用地剔出摩天輪的範圍。城規會隨即於去年九月,正式通過「中環新海濱第 3號用地」的規劃大綱,計劃將這幅用地售予私人發展商,興建五幢大型商廈,估計最快可在下年度向私人發展商整幅出售。根據規劃大綱, 3號用地將提供最多達一百六十一萬呎商業樓面面積,是「中環新海濱」中最多的地帶。
去年有估算指 3號地皮市值近五百億元,呎價三萬元。但真正的價值可能更高。中環的商廈單位極之渴市。根據戴德梁行的報告指,今年首季中環甲級商廈的待租率僅 2.8%,是九年新低。今年五月,政府推出二十年來首幅中環商業地,美利道停車場地皮,恒地以破盡香港紀錄的二百三十二億元、呎價五萬元投得。若以此呎價估算, 3號用地市值將超過八百億元;而且 3號地皮佔據海旁位置,絕對有力上試千億。

林鄭參選特首,「奶粉」吳光正高調力撐,更發表聲明指林鄭是「有心有力為香港的清官」,「不是任何人的 2.0」。

吳光正女兒吳宗恩一二年下嫁英籍律師馬健能。
中資當戰利品
回歸後,中資開始對維港海濱的大廈虎視眈眈,灣仔海濱早已插滿紅底旗幟,例如恒大在一五年以一百二十五億元,向港資華置買入了最初由英資怡和發展的美國萬通大廈,光大控股又於去年以一百億元買入大新金融中心。最新一季中區商廈的出租當中,中資更佔了八成半。因此作為中環難得的沿海地皮, 3號用地必定是中資瘋搶的目標。加上政府早在○四年已經承諾,完成第三期中區填海計劃後,維港不會再有填海工程。換言之,現時的中環新海濱會是中環的永久海岸線,誰在當中搶得地皮就可建設永久的海旁大廈。海濱事務委員會成員司馬文形容, 3號用地的存在猶如一個「戰利品」( Trophy Site):「他們可以放他的名字和商標在大廈之上,可能一千年後仍在上面。而且會出現在每一張維港的明信片上。」
最快於明年推出市場的 3號地皮,搶奪方式並非簡單鬥錢多的地皮拍賣。負責發展商需同時負責建設不少於二十三萬呎的公共設施,包括新郵政設施,亦要在設計中重置舊天星碼頭鐘樓。加上今次風波後,輿論傾向應保留摩天輪,假如未來對中標發展商加入這項要求,早有研究興建摩天輪經驗的九倉,加上今次有女婿在外,已儼如落了一口釘,佔盡優勢。

九倉原本計劃在海運大廈頂樓興建的摩天輪如果成事,相信現時的「中環摩天輪」不會出現。

建行於○七至○八年以近十八億元,向麗新發展和另外 3個小股東買入干諾道中 3號,原麗嘉酒店地皮的五成權益,並於一二年建成中國建設銀行大廈,是少數能在維港對岸清楚見到全貌的中環中資商廈。
去殖民地化
當日九倉續租海運大廈,林鄭是關鍵角色;今次摩天輪事件,已榮升特首的她,刻意在傳媒面前,將自己角色淡化,並指這類簡單的招標工作,「希望大家不期望我作為行政長官,去干涉、參與。」然而○七年,由清拆充滿英殖味道的皇后碼頭( Queen's Pier)開始,林鄭就一直肩負着將中環海濱「去殖民地化」的任務。
剛上任發展局局長的林鄭,就親身「走入群眾」與皇后碼頭保育人士進行公開論壇。但事後政府立場不變,兩日後就開始驅趕保育人士,緊接清拆被評為一級歷史建築的皇后碼頭,先後開展第三期《中區填海計劃》及為填海區展開《中環新海濱城市設計研究》。林鄭退任局長前最後一次參與海濱事務委員會,亦為中環新海濱正式發展前的臨時用途,定性為現時的摩天輪及大型活動空間。當時就決定將臨時的摩天輪置於新海濱規劃方案的 3號和 7號用地之間,埋下了「摩天輪風波」的伏線。

鄧米高以極低票價、極高租金投得摩天輪新短期租約,估計將來需靠在地面舉辦其他大型活動賺錢支持營運。(胡智堅攝)

友邦歐陸嘉年華每年都設有多款機動遊戲。(《蘋果日報》圖片)
海濱除了有價有市外,珍貴之處還在於其象徵意義。過去那一帶,都是英資天下。《港島海岸線》作者余震宇表示,英國佔領港島初期,將軍營置於金鐘、中環一帶;為了保安,政府和外國商行亦將總部設置於中區。怡和早在一八四一年,港島正式被滿清割讓前,就建設了渣甸大廈(現時會德豐大廈的位置),成為中環海旁的第一批商家。及後,置地亦隨着不斷延伸的中環海旁建設了太子行(現太子大廈)、皇后行(現文華東方酒店)以及後期的康樂大廈(現怡和大廈)等多幢臨海商廈,成為中環的大地主,大部分成為不少洋行和外國商行的總辦事處。昔日華資地產商在八、九十年代,包括李嘉誠、李兆基、劉鑾雄等聯手狙擊置地,目標也是海旁地標商廈。這次中環「最終海岸線」的爭奪戰無論最終鹿死誰手,這海港都將變成了陌生的「新維港」。

司馬文表示, 3號用地將提供大量公共空間,因此其買賣過程必須以「設計主導」,而非「金錢主導」,以保障市民權益。

1899年的中環海旁洋行林立,建築極具古典風格。(圖片鳴謝:余震宇《上半山下中環》)
發展局黑箱批輪
雖然摩天輪最終成功易手,但政府處理今次摩天輪招標和交接的手法一直備受質疑。當中最大問題,是地政總署為摩天輪用地所制訂的新招標條款,被質疑是「度身訂做」,向 TECL傾斜。
發展局表示新標書把「在過去十年內擁有最少十二個月策劃、營運及管理摩天輪或附帶機動遊戲機的主題樂園/嘉年華會的經驗」列為先決條件。而鄧米高則由一四年開始連續舉行了三屆「友邦歐陸嘉年華」。翻查資料,「嘉年華」只橫跨聖誕、新年和情人節舉行兩個月,即三屆嘉年華合共只舉行了六個月,未足政府標書的基本要求。而根據網上資料,「嘉年華」及其母公司 MDME Limited,未見其他營運機動遊戲設施的經驗。娛樂製作公司 MDME,其網頁只見為多個文化大型活動尋找贊助商的經驗,包括 Clockenflap音樂節、 Art Central藝術展等。
鄧米高是否有其他經驗補足?發展局回覆指「投標人只需在投標文件中提供足夠資料證明其滿足有關基本要求」,但不願向本刊提供相關資料,着記者向 TECL方面查詢。「歐陸嘉年華」則代鄧米高表示暫時不作回應。
事實上,去年十一月十一日,政府為中環摩天輪用地的新短期租約招標。於同月十七日才以一元資本成立的 TECL旋即入標。不單提出比原本高近一倍,每月百五萬元的租金,更將摩天輪門票由一百元大幅調低至僅二十元。
政府所訂出的標書評分標準,對比一三年第一次招標之時竟然大幅改動,不單將原本佔兩成分數的「相關經驗」一項完全刪走,更將「票價及優惠」一項的比重由一成大增至四成,結果 TECL在這項的得分大幅拋離原營辦商,奪得經營權。招標前,政府曾就摩天輪用地的短期用途向海濱事務委員會諮詢,代表保護海港協會參與會議的司馬文表示,政府在會中從沒有交代招標過程和評分準則的改變:「如果有預先交代改變的原因,投標者就能以同樣的觀點競投。」
撰文:關冠麒
攝影:林金展
協力:鄭靖而
資料:資料組
插圖:詹震寰
news@nextdigital.com.hk

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