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香港迪士尼成為蝕本生意,但香港政府仍奉上 54億元注資擴建,背後的原因,與政府欲發展大嶼山都會不無關係。

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54億 政府跪迪士尼鬆綁 愛國家族大贏家

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「我唔忍心我哋香港小朋友無咗迪士尼!」建制派議員蔣麗芸七情上面說。上週一班建制派議員做了一個聲稱是「痛苦的決定」,最終 54.5億元注資擴建香港迪士尼樂園獲立法會通過。不過,眼前這個結果,最開心的並非一班小朋友,而是在愉景灣及坪洲有大量土地的發展商香港興業( 480)。
當年,政府邀請迪士尼進駐香港,簽下一份不平等條約,其中一條是「鎖死」樂園周邊環境的高度及用途限制,以保迪士尼的夢幻,連帶愉景灣及坪洲亦受影響,多年來,這道緊箍咒凍結了香港興業旗下的農地。不過,隨着政府與迪士尼商討擴建,迪士尼原則上已同意放寬規定。
去年獲政府委任香港國際主題樂園獨立非執董的香港興業主席查懋聲,亦已暗中起動。個多月前,旗下公司開始收回位於坪洲一幅被棄置四十年的農地。翻查文件,香港興業希望把坪洲打造成猶如法國小區港口,成為一個旅遊項目。另一方面,亦已向城規申請改建愉景灣的住宅用地,涉資過百億元。
這一帶的地皮,四十多年前是一幅無人肯投資的不毛之地。當年「愛國商人」查濟民,收到一個電話,便以三千萬元「啃」下,愉景灣早已由荒地變金礦。查氏二新抱查史美倫在行會多年,與大伯查懋聲一個主外一個主內,多年後的今日,查家將再度有運行,成為 2030+東大嶼山計劃的大贏家。

在中環六號碼頭出發,搭二十分鐘快船便可去到坪洲,這裡極少大型住宅屋苑,沒有汽車,居民都是踩着單車出入,空氣清新,難得寧靜。站在坪洲的北邊,能看到迪士尼樂園放煙花,居民一直都是「隔岸觀火」。但自上月開始,幾塊鐵絲網的出現,令這個充滿小鎮風情的小島,氣氛變得緊張起來,亦感覺到一場火即將燒埋身。
這幾塊鐵絲網,是來自對面島愉景灣發展商的香港興業。受影響的胡婆婆說,當想起她在該農地內種下的大蕉、瓜菜將會枯萎,不能再耕種,她就好傷心。她回憶說:「上個月,我買完菜返嚟,有人圍我啲田,我一個女人,我喺呢度,你圍嗰度,我啲細路哥又要搵食,咁我點?我報差館,佢哋就貼張告示出嚟話要收地。」胡婆婆指最初只是用鐵絲網圍起,後來更索性封閘上鎖,婆婆已經無得再入去。




已故的查濟民是出名的紅頂商人,查家的香港興業過去靠愉景灣發跡,但多年來在地產界未再有大動作。自 2030+起動,有利查家在離島的發展。圖為查懋聲(左一)、查老太劉璧如(左二)、查懋成(右二)及查史美倫(右一)。(《蘋果日報》圖片)


坪洲原本是一個純樸的小島,近日在大龍村農地上,圍上了鐵絲網,一張收地的告示,為這裡變天揭開序幕。 查家早着先機


契約緊箍咒範圍

「我嚟咗四十年,都無人問我收租,我都唔知業主係邊個。」早在七十年代,本來在坪洲做泥工的胡婆婆,公司要執笠,舊老闆於是建議她來這裡以耕種為生,那時只是荒地一塊,野草亂生,他和已過身的丈夫兩個人,用鐮刀一日割一些,慢慢將這裡變成農田,一做四十年,養大六個子女,「賣菜幾千蚊收入,有時幾百蚊,朝早買幾件方包,佢哋食完就返學。」婆婆會拿些自耕菜出坪洲街市賣,幾乎全個坪洲的人都以為農地是婆婆的。「而家佢話要收番,佢話一係同佢租,佢會搵律師同我傾。我幾十歲,點識呢啲?如果我識得法律,我就逆權侵佔啦。」除了婆婆的農田,另一幅同屬坪洲內,靠近市中心位置由香港興業持有的地皮,坪洲居民指亦於上週開始架起鐵絲網。
婆婆覺得好無奈,不明為何這裡本來就是爛田一塊,已經「餵蚊」四十年,卻在今日突然被收回。翻查土地註冊處,這塊田屬於林氏離島有限公司。早在七二年,林氏離島的老闆是一名叫王永祥的商人,於七七年,他的公司輾轉落入查家之手。除了坪洲這片土地,亦包括整個愉景灣,不過愉景灣早已發展成豪宅盤,只留下坪洲一直被「遺忘」。不過,一切將不再一樣。上週二香港迪士尼樂園擴建計劃通過後,一份綁緊迪士尼周邊環境的發展限制即將鬆綁,而香港興業主席查懋聲,去年底獲委任為香港國際主題樂園獨立非執董,似乎已早着先機。

高度限制阻發展

原來,早在九九年,當時香港政府為了爭取香港迪士尼樂園來港,簽下一份不平等條約,當中一條,更關乎到迪士尼周邊環境的發展用途。基於迪士尼的重要特色,就是不讓園外的人望見園內的童話天地,而園內的人又不能看到外面的真實世界,以保持夢幻的氣氛。
因此,迪士尼與政府擬定契約,訂明樂園附近的發展需有高度限制。當時已發展的項目將不受影響,但對於新發展及重建項目,政府不可批出超越高度限制的項目。而政府在當時草擬坪洲及愉景灣分區計劃大綱草圖時,便需要執行此契約。迪士尼與政府的契約亦同時規定,不能在園址南面進行填海。
此條款揭露了政府與迪士尼談判第二期擴建時要「揸頸就命」。政府正如火如荼地推行 2030+的東大嶼山都會大計,包括計劃於欣澳填海之外,亦在坪洲對外的無人小島「交椅洲」填海,興建人工島等。迪士尼與政府當年的契約,正正限制了此地帶的發展。一四年,發展局旗下的大嶼山發展諮詢委員會第一次會議一份討論文件中,載有一份地圖,已指出迪士尼契約的高度限制將是大嶼山發展時需要考慮的問題。不過在政府過去一年積極與迪士尼商討擴建,在磋商期間,政府向迪士尼提出附近土地發展限制的問題,最終獲迪士尼原則上同意放寬對香港迪士尼鄰近政府土地的高度限制。問題是細節如何尚未有具體定案,政府會繼續與迪士尼公司商討這方面的細節。




坪洲是一個只有七千多人口的小島,本來很寧靜。然而,近年的「土地問題」已波及坪洲,樓價相比三年前,由二千多元一呎升至六、七千元。(胡智堅攝)


胡婆婆在此農地上種菜四十年,一直都不知道原來業主是香港興業,全靠這幅田,她養大六個子女,成為家庭的重要收入支柱。 打造坪洲旅遊小島

大嶼山一帶發展隱憂將獲消除,作為坪洲地主之一的香港興業,亦早已蠢蠢欲動。去年,立法會發展事務委員會,就離島發展邀請各界提交意見書,收到的約二百份意見書當中,其中一份來自香港興業,此製作精美的意見書,透露了他們的發展藍圖。香港興業認為香港未有一個具規模的海港旅遊景點,建議將坪洲和大嶼山一帶打造成世界級的旅遊中心,就像法國格里莫港口( Port Grimaud)一樣。不但有酒店,也有郵輪,及不同的水上運動及康樂設施,每年還可以舉行遊艇比賽,吸引世界各地的旅客前往,香港興業更提議計劃由官商合作。為了這個旅遊區,他們更建議政府探討興建鐵路走廊及公路走廊,把愉景灣、迪士尼樂園、坪洲及將填海的人工島與新界及香港島貫穿。




香港興業於愉景灣可發展的住宅用地所剩無幾,去年香港興業向城規會申請改劃土地用途,擬建 1,600個單位,顯露出其野心。


蔣麗芸就注資迪士尼發言指是為小朋友着想,但這個「開心樂園餐」最快樂的並非小朋友。 擬建百億豪宅

事實上,對岸的愉景灣,亦同時有動作。現時,香港興業於愉景灣的可發展住宅土地幾乎已用盡,據報導香港興業為此曾向規劃署提出提高愉景灣的發展密度,包括將愉景灣整體的發展密度按現時分區計劃大綱圖提升五成,這個涉及以百億元計的收益大計,更被揭由梁振英親自指示規劃署跟進。不過正是因政府與迪士尼樂園的契約,被政府部門指難度甚高,最終闖關失敗;直至去年,香港興業變陣,改為向城規會提出,將現時仍是空置地皮,規劃用途上只准作員工宿舍用途的 6f區,和員工宿舍、儲存庫及加油站等用途的 10b區土地,申請改劃為住宅用地,總面積達七十五萬多平方呎,共建一千六百個單位。
愉景灣區議員容詠嫦表示很多居民都向她表示反對,「分區大綱圖規定成個愉景灣最多住二萬五千人,而家都已經有萬八人,呢區嘅居民都唔想呢度住咁多人囉。」城規會議本來於今年四月審議申請,但香港興業卻再次向城規會提出延期。現時,迪士尼周邊發展緊箍咒已解除,香港興業捲土重來之時,已少了一個障礙。

三千萬「啃」爛地

景灣地皮原是一個荒蕪的養牛場,當年這塊地皮屬於商人王永祥,他除了發展船務航運地產,亦有涉足澳洲畜牧和農業。六六年,王永祥從澳洲輸入牛隻,並在愉景灣開牛場。後來成立香港興業,把牛房發展為度假村,他透過地產經紀,向原居民收購乙種換地權益書,向政府交換發展權。七六年,行政局落實以六千一百多萬元補地價,批准香港興業興建度假屋及酒店。後來,王永祥在澳洲經營的牛場蝕大本,加上航運業出現不景氣,他的財政出現危機,最終要把項目其中一部分股份抵押予國營的莫斯科納羅尼銀行( Moscow Narodny Bank),最後更未能償還到期貸款,被該銀行追債,更隨時沒收愉景灣地皮。
當時正值中共與蘇聯冷戰時期,如愉景灣這幅地落入蘇聯手上,自然惹來北京關注,港英政府亦擔心蘇聯勢力在港伸展。當時港澳辦主任廖承志便着《大公報》社長費彝民,致電正在歐洲度假的查濟民,即查懋聲的父親,告知他中央十分關注愉景灣地皮去向。
查濟民收到這個電話,便以三千萬元向納羅尼銀行贖回持有愉景灣地皮的香港興業股份。令中共鬆一口氣,更奠定查氏愛國家族的地位。要發展愉景灣,不但需要開山劈石,查家長子查懋聲更冒上生命危險。當年王永祥密謀發展愉景灣期間,曾聘用一名劉姓判頭,但查家接手後,卻不再與該判頭繼續合作。七九年,判頭闖入現已拆卸的中環聯邦大廈香港興業的寫字樓,向查懋聲開了一槍,還脅持四個職員做人質,與警對峙近五小時才投降。查懋聲胸腹間中槍,因失血過多,送院時已陷昏迷,後來急救後度過危險期。但由於子彈位置接近脊椎,施手術取出彈頭恐有癱瘓危險,故該彈頭至今仍留在查懋聲的身體內。




愉景灣由牛場發展至大型住宅,需要香港興業負責開山劈石,不過多年來,早已變黃金,賣樓套現逾八十億。


提起香港興業,大家只會想到愉景灣,而其實荃灣的愉景新城,是由香港興業與新世界共同發展,已故的查濟民及鄭裕彤(左二及三),齊齊為項目動土。


當年愉景灣是一個無人小島,交通不便,香港興業為此興建愉景灣隧道,但這隧道只限指定的專車使用。圖為榮智健及查懋聲(左及右)。 愛國商人有回報


查史美倫(右四)在政界十分活躍,更為林鄭月娥擔任競選辦顧問,而競選辦主席團成員夏佳理(右六),亦是香港興業非執董。

祖籍浙江海寧,查濟民在荃灣開設中國染廠,而鍾逸傑就曾任職荃灣理民官,雙方早於五十年代已有交往。查家接手愉景灣後,香港興業向當時已升任為新界政務司的鍾逸傑,申請把度假屋改為建五百多萬呎房屋單位,城市規劃處的官員反對,但鍾逸傑卻開綠燈。愉景灣一期在八○年推售,每呎售價六百元,買樓人龍一度由香港興業寫字樓的廿六樓,排至樓下八樓。然而,即使整個一期帶來近八億現金,但相對香港興業初期十二億的投資金額,仍是入不敷支。
八三、八四年正值中英前途談判,愉景灣呎價跌至每呎三、四百元,查濟民於是大膽建議把愉景灣剩餘的酒店和商用建築樓面以一換一方式,轉為房屋建築樓面面積,已升任布政司職位的鍾逸傑繼續力撐,此後多次更改圖則亦毋須補地價。鍾逸傑退休後,便到查家的上市公司名力出任董事。樓價飛升,最終愉景灣前後為香港興業會帶來八十億元巨利。
查濟民有幸被中央欽點,全因他外父劉國鈞,劉國鈞是江蘇一帶有名工業家。查濟民在他的紡織廠工作,入廠一年後即升為印染部主管,劉國鈞更把獨女劉璧如許配給他。查濟民擁護前國家領導人鄧小平的改革路線,八三年獲中央邀請赴京見鄧小平,後來擔任基本法選舉委員、港事顧問及區籌委會成員等。

查家新抱 身居要職

現時由查家四名子女共同持有香港興業逾四成股份,長子查懋聲及次子查懋成分別擔任公司正副主席。查懋聲曾是政協委員,最為人熟悉是○七年,他以超過十億港元入股亞洲電視,並兼任當時的主席。相比他的弟婦查史美倫,更活躍於政界。一三年梁振英策劃的「金融發展局」,便請來查史美倫出任主席,抗衡金管局; 689不連任,查史美倫亦過檔做「奶粉」,進入林鄭月娥的競選辦顧問團,而林鄭正式公布參選時,曾獲信和主席黃志祥做搞手在其大宅內舉行的富二代撐林鄭晚宴,查史美倫與查懋成的兒子查燿中亦有出席。
律師出身的查史美倫,本身亦獲得中央信任,是政圈中的黑馬。她曾任證監會副主席一職後,○一年離開後被中國前總理朱鎔基任命為中國證監會副主席,處理過銀廣廈及三九集團等大案,有中國股市鐵娘子之稱,亦有人揶揄她的普通話名字叫為「查死你們」。○四年九月,她離任中國證監會,十月隨即加入行政會議至今。翻查行會資料,原來成員配偶的公司股份不屬申報範圍,因此查史美倫不需申報其丈夫查懋成於香港興業持有的股份。究竟她在過去討論大嶼山或離島時,有否避席?本刊向行會查詢,獲回覆指:「按保密原則和做法,不作評論。」而查史美倫亦透過行會回覆指:「如行會討論項目與我先生在香港興業所擔任的職位及股權出現利益衝突,我已根據有關利益申報規定,討論前作出申報。在有需要時,按行政長官要求退席,並不獲發有關討論文件。」
這個愛國家族,愛國種子播足五十年,有查史美倫和查懋聲坐鎮,到了 2030,就是大豐收的日子。




董建華當年代表香港與迪士尼簽下不平等條約,今日政府仍未迷途知返,在管理費問題上繼續被壓。


在坪洲居住數十年的 Mayling,不希望這個純樸小區,變成人來人往的旺角般,失去了原來的特色。


迪士尼的不平等條約

撰文:梁佩均
攝影:李育明、林金展
資料:資料組
插圖:詹震寰
mailto:news@nextdigital.com.hk

 

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