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英國人早於一百七十年前將賽馬傳入香港。一八八四年,香港賽馬會成立,其後出資將沙田海一段水域填海,建造成現時的沙田馬場連會所及彭福公園地皮。

封面故事

行會淪馬會俱樂部 馬場新契藏 66億收地危機

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《中英聯合聲明》保障我城五十年不變,但回歸二十年都未夠,香港地已經面目全非,唯獨沙田馬場地可以「獨善其身」,去年與政府簽立新契,獲批租五十年,讓權貴在會所內翩翩起舞度過 2047。
本刊對照新舊兩份地契,發現新的地契中,增加了一項條款,規定如日後政府收地,除部分工程費,還要賠償馬會沙田會所的市場價值( the market value of the Members' Club),勢必令收地程序變得更繁複,更有機會令賠償金額大增,以六十六億起跳,儼如一道馬會平安符。新地契更繼續「鬆章」,一方面令馬會以往的違契商業活動「合法化」,同時令會所不需向公眾開放,繼續會員尊享。
記者發現,負責審批這份「不平等契約」的行政會議,成員當中超過三分之二,是胸口掛着馬牌的馬會會員,「自己人批自己人」。最弔詭是,當中五名行會成員更在批核期間,獲馬會晉升為遴選會員。
植根香港過百年的馬會,早已滲透香港的權力核心。港英時期有個講法:「 Hong Kong is run by the Jockey Club, the Hongkong& Shanghai Bank, and the Governor, in that order.」滙豐已漸漸褪色,馬會卻繼續掌控香港。然而「馬照跑、舞照跳」的背後,卻賠上了寶貴的土地資源。

與候任特首「七七七」林鄭月娥緊密「 connect」的香港賽馬會,去年突然獲政府批出長達五十年的沙田馬場地契,成功跨越 2047。當時議員、記者紛紛去土地註冊處查閱新契約,可惜遍尋不果。直至立法會議員朱凱廸在立法會上質問政府,才發現原來該幅土地的地段號碼,已經由「沙田市地段 13號」,改為「沙田市地段 590號」。明明就是同一塊地,續約時更改地段號碼,做法並不尋常。原來魔鬼就在細節,這次變更揭示了這是非一般的續租,地契已悄悄由「私人遊樂場地契約」改為「特殊用途契約」,除了租期大幅延長外,對照兩份地契,新契儼如一份「不平等條約」,以保障馬會、權貴利益。

明益馬會 三大筍位
筍位一:政府收地或賠 66億

馬會過去的舊地契寫明,政府有權以公共需求為由,向馬會收回沙田馬場用地,只需預早十二個月通知,並就馬會已支付的平整土地( site formation)費用及建築費用,作出一定比例的賠償。工程費有數得計,政府即使要收地,亦容易預算。不過,已簽立的新地契竟增加了一項條款,可能令收地成本大大增加。該條款規定,除部分工程費,政府還要賠償馬會沙田會所的市場價值( the market value of the Members' Club)。
法政匯思成員、大律師譚俊傑指出,新契約描述了會所可進行的其他業務,所以該條款所指的「市場價值」很可能除了會所的建築物造價,更會包括其業務和品牌價值。由於該條款的詮釋存在灰色地帶,政府收地的過程將變得複雜,總賠償金額亦可能大幅上升。
中大經濟學系副教授莊太量認為,馬會會所並非上市商業機構,難以進行估值,實際賠償額很視乎政府與馬會如何討價還價。他認為,若會所業務最終無法持續,政府的賠償額可以會員會費作基本估算。馬會全費會員有近一萬五千人,本刊以現時每人四十五萬元入會費推算,政府單單向全費會員的入會費作全額賠償,涉及的金額已超過六十六億元。




沙田會所內有游泳池、桑拿、蒸氣浴室、壁球場、桌球室等設施,但只供馬會會員及其家屬、賓客享用。而馬會的全費會員、賽馬會員、公司會員等加起上來,總數才不足三萬人。


普通市民和馬會會員同樣可以在沙田馬場的看台上觀賽,不過會員跟馬迷有別,一般馬迷要頂着烈日,會員則可坐在上層的包廳歎冷氣。 筍位二:馬會名正言順搵銀


新舊契比較

沙田馬場的新契,更為馬會打開搵真銀的方便之門。過往的私人遊樂場地契約,是政府以象徵式租金批出,土地用途受一定限制,承租者不可以搞商業活動賺錢,只能為會員提供會所服務,並開放部分設施給公眾使用。沙田馬場於七七年簽訂的私人遊樂場地契約,亦限制馬會只可進行賽馬活動,另外可根據馬會的組織大綱( Memorandum of Association)提供會所服務。雖然後來有加入表演和展覽等娛樂用途條款,但馬會進行這些活動前,須先問准地政。
不過,一三年的審計報告揭發,沙田會所一直有向非會員提供收費的宴會服務,五年辦過約九十場婚宴,涉嫌違反批地條件。翻查當年的網頁記錄,發現馬會甚至將宴會安排、收費等資料放上網頁,明目張膽違契。六年前在沙田馬場會所舉辦婚禮的廖太表示,自己及親友都不是會員,不知原來在馬場擺酒有問題:「當日同老公去婚紗展行吓,揀吓喺邊度擺酒,見到馬會有個攤位,個職員行埋嚟推銷,我哋覺得平時去唔到馬場會所,原來都可以喺嗰度擺酒,幾特別喎,當時擺咗十幾圍,用咗十六萬左右。」本刊向民政事務局及地政總署查詢,但兩部門均未有正面回應,當局曾否就馬會違規向非會員提供婚宴服務執法。
現時的地契卻為馬會的這類商業活動「合法化」。新契表明,沙田馬會會所可進行包括商業、零售、餐飲、社交及其他康樂活動等業務。馬會只需補足會所所佔面積(佔整體的 0.8%)的地價,即約六億七千萬元,會所地皮每呎約二百三十元,就可名正言順在會所搵銀。立法會議員朱凱廸擔心,沙田馬場個案或會成為其他私人會所與政府討論續租時的先例:「之後啲哥爾夫球場,係咪都可以求其收十億、八億,批五十年俾佢呢?班有錢佬唔介意俾錢㗎:我哋之前冇俾錢,唔好意思,而家俾番;但關鍵係地一定要繼續用。」

筍位三:權貴會員獨享設施

私人遊樂場地契約政策早已為人詬病,馬會、哥爾夫球會等團體只要付出極低的價錢,就可長期佔用大面積公地,但其私人會所往往只招待少數「尊貴會員」,普羅市民望門止步,變相用公帑資助權貴享樂。故此,時任民政局局長曾德成處理續約時,曾要求包括馬會在內的私人遊樂場地契約承租人,進一步開放設施予外界團體使用。民政局後來表明,續約後將加入「開放體育設施每月最少五十小時」等條款,並會與各承租人制定「開放設施計劃」。
馬會當時亦曾提交其「開放計劃」,不過打算開放的設施數量及時數,相當「縮骨」。馬會計劃每月開放二百五十五小時,包括彭福公園、籃球場、壁球場、足球場等;當中按照舊契規定開放的彭福公園已佔二百零二個小時,即只須滿足餘下的五十三小時就過骨,而開放程度遠低於其他開放計劃。如今馬會及政府巧妙地把馬場由私人遊樂場地契換成特殊用途契,馬會大條道理不搞「開放設施計劃」,意味着市民使用沙田馬場會所設施的機會又再落空。




馬會曾於一三年被踢爆接受公眾預約沙田會所的婚宴服務,每席收費約七千元起,另收加一服務費,涉嫌違反私人遊樂場地契約的批地條款。


上週日,記者在沙田馬場見到去年十一月才加入行政會議的自由黨立法會議員「廿蚊張」張宇人(左三)。他與太太共同擁有「威德將軍」、「䯀騁」、「䯀勝」、「䯀驥」等十餘匹馬。他本人亦是馬會的遴選會員,但至今仍未向行會申報。


馬會會所,平民止步,唯獨是彭福公園會限時開放,每逢假日都吸引一大班狗主帶同愛犬入內嬉戲。但星期日往往是賽馬日,只在上午開放兩個半小時,繁忙的港人連放狗都要趕頭趕命。 手段
第一步:鬼祟諮詢 蒙混過區會

港英政府早年以免租或象徵式租金批出土地,鼓勵私人團體在土地上發展體育會,以補當時公眾體育設施不足的問題,被統稱為「私人遊樂場地契約」。二○一一至一二年間,七十三份私人遊樂場地契約中,有五十五份會到期,當中包括總面積近七十萬平方米的沙田馬場連會所及彭福公園地皮。民政局於是逐一會見承租者,處理續約安排,現時仍有六十七個場地繼續以私人遊樂場地契約形式營運,但沙田馬場卻例外,成功與政府透過一連串手段,改以「特殊用途契約」續約。
本刊翻查多份政府文件,發現政府一五年開始轉口風,首先鬼祟地向區議會「軟銷」沙田馬場五十年契的計劃。當年四月,民政局向沙田區議會呈交一份「擬擴闊沙田馬場外沿城門河的單車徑/行人路」文件,首次提到當局「與馬會商討沙田馬場用地以及用作馬廐的毗連土地契約事宜」,並計劃「批出為期五十年的土地契約」。地政總署人員在相關會議上,指出該地契屬「特殊用途類別」,但沒有提及它原屬私人遊樂場地契,更沒有解釋為何突然改變地契性質。續約五十年、修改地契此等大事,竟然潛藏於一份擴闊單車徑的文件之內。沙田區議員容溟舟當時已經質疑「為何續期年限比一般的十五年長」,並指應批出較短的年期,以便「每次續約時要求馬會回饋沙田區」。
在會議後五日,在今時今日數碼時代,政府竟以傳真方式向沙田區議員發出諮詢文件,而不是電郵,並要求議員在兩星期內交回意見。諮詢文件顯示,政府已計劃將馬場用地重新命名為「沙田市地段 590號」。該文件提到,新契約的「批租條款基本上與原有的批地條款相若」,另加上一些新的設施改善條款,包括擴闊單車徑和行人路、彭福公園「須維持指定的每週最少開放時間」等,卻隻字不提會所容許商業用途、新增政府收地賠償條款等多項重要改變,連區議員都被蒙在鼓裡,一般市民更無法在區議會網頁找到該諮詢文件。
民政局一個月後確認,政府同意批出為期五十年的特殊用途契約予馬會,並指:「批地建議將按既定程序進行,包括地區諮詢工作。」局方在一六年更表示:「當局在諮詢期內並沒有收到反對意見。」原來政府將「擴闊單車徑文件」放上網供公眾查閱、傳真幾頁文件給區議員,就已經完成「諮詢」,其後將那些「小恩小惠」寫入新地契,馬會再以六億多元補地價,便獨享會所地皮。




現時沙田馬場每個賽馬日仍吸引近三萬名馬迷入場,但賭馬對年輕一代港人的吸引力有限,入場觀眾始終以中年至老年男性為主。


這份民政局一五年遞交區議會的文件,表面上只是個改善社區設施的建議,但原來一個租期達五十年、涉及七十公頃用地的批租建議,竟潛藏其中。


林鄭月娥曾為馬會續用體院地皮護航,其後馬會豪捐三十五億元成就她的故宮大計,這名候任特首與馬會的關係確實非比尋常。(左至右:馬會董事局主席葉錫安、副主席周永健、林鄭月娥、馬會大董陳南祿)(《蘋果日報》圖片) 第二步:馬會行會圍威喂


馬會會員兼行會成員

最後,政府批出特殊用途契約,只要行政會議在「黑箱」內拍板批准即可,不必作公眾諮詢。弔詭的是,行會成員大多都是馬會會員,潛在極大的利益衝突,審批過程的公正性惹人質疑。
本刊翻查馬會及行會的資料發現,一五至一六年六月批五十年地契期間,前後合共三十五名行會成員中,超過三分之二,即廿四人為馬會會員,包括時任政務司司長、候任特首林鄭月娥。其中十名成員甚至是馬會大董或遴選會員,當中陳家強、譚志源、高永文、陳智思和葉國謙均於一四至一六年間獲升格為遴選會員,可謂小圈子對小圈子。行會新聞秘書回覆本刊查詢指:「按行政會議的保密制原則和做法,我們不會就任何有關行政會議的議程和討論作評論。」未有透露行會成員討論馬場換契時有否避席。
政府跟馬會交手,恍如二班馬鬥超班馬,馬會大董中不是律師就是會計師等精英,如主席葉錫安在孖士打律師行出身,由助理律師做到主席兼首席合夥人,擅長打複雜的商業糾紛訴訟案。副主席周永健曾任香港律師會會長,據悉他任內都積極為會員爭取福利,而且眼光獨到,曾為律師會購入多個物業,其後樓價勁升,帶挈律師會進賬,而周太胡慕芳同樣是律師,九三年起任和黃執董,一直深得李嘉誠器重,有「長和一姐」之稱,過去和黃多項海外併購,她均充當法律大旗手。一般公務員非馬會班底對手。
也許有人會反駁:馬會一年交二百億稅、捐三十幾億做慈善,獲「特別關照」是理所當然。但試問香港有幾多機構像馬會一樣,可以「合法壟斷」賭業,每年做庄家賺過千億元?其涉及龐大利益的業務,只是掌控於少數特權人士之手,不受監管,賺錢起故宮或扶助貧苦大眾,都是馬會閉門說了算。香港人不能接受「有奶便是娘」,任由這種特權繼續擴張。

塊地邊個用?市民無 say


朱凱廸指,馬會要解釋清楚沙田馬場地皮的發展計劃:「你已經同廣東省政府喺從化拎咗(百五公頃)地,話會逐步將啲馬拎上去。咁你到底喺香港留咁多馬房做咩?定係將來打算要改?要解釋俾我哋聽,因為你拎緊公眾着數。」

無論是「私人遊樂場契約」或是「特殊用途契約」,都是政府以「私人協約方式」批出。這種特殊的批地方式,需要「具備充分理據證明符合政府的政策」,以及「切合經濟、社會和社區需要的特殊情況」,過程中不涉及公開競投或公眾諮詢,行會擁有最終審批權。
朱凱廸指,香港的土地批租制度,由港英時期開始一直都極之封閉,市民無話語權,無論土地最終歸誰所有,或是其地契註明的用途如何改變,市民往往在發生後才知道:「例如我個會所要由而家十萬呎,變成二十萬呎,只係要改 Master Layout Plan(總綱發展藍圖),再俾地政總署批。公眾唔會知道。」
即使今次沙田馬場一事有潛在利益衝突,在行政上市民亦無法反對這個續約決定:「制度真係密不透風到一個地步,佢話係咁就係咁,解釋都唔使。但有啲人可能已經袋晒錢入袋,有啲人權力亦到手,但我哋只可以喺出面望住嘆氣。」朱凱廸認為,香港的土地批租制度長遠必須改變,不能讓政府一直以地主姿態決定一切。

撰文:關冠麒、吳婉英
攝影:林金展、胡智堅
mailto:news@nextdigital.com.hk

 

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