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樓市瘋癲下,市民都擔心樓價會愈升愈高,就算覺得貴也會恐慌入市。近日每有新樓盤開售,都必定逼滿趕入市的買家。

封面故事

恐慌入市 全城樓瘋

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高處不勝寒,還是高處未算高?
差餉物業估價署的住宅售價指數創歷史新高,中原城市領先指數( CCL)亦報 147.74點,創下歷史新高,繼啟德地皮連串新高價後,上週五再有中資財團以逾一百六十八億港元投得香港仔地王,價錢同樣創歷史新高。
辣招壓不下樓價,美國加息也嚇不怕,樓價就是任性地向上衝。
連串破紀錄地價,令到本已升溫的樓市更加瘋狂。「麵粉價」(地皮)瘋癲,全港屋苑二手樓市立即起哄,不少業主紛紛封盤反價。鴨脷洲海怡半島,有放盤單位加價逾百萬;美孚新邨有三房單位加價一百五十萬;奧運站帝柏海灣,亦有放盤單位叫高二百萬;即使是將軍澳,業主亦反價達 14%。
樓市癲得瀰漫着一股恐慌氣氛。
這種恐慌分為兩類,一種是恐慌樓價會繼續上升,所以即使覺得現時樓價很貴,也會硬着頭皮高位入市;另一種是恐慌現在樓價過高,會有隨時爆煲下跌風險,現在買樓很容易變蟹,所以不敢入市。手持磚頭與否,都同樣受到困擾。
不買樓,恐慌以後買不了,買了樓,又恐慌加息自己受不了。就在這恐慌氣氛籠罩下,有不少業主封盤,也有趕入市的買家,更有盲目恐慌搶貨者。
人類社會的經濟行為,都是因為貪心而造成,因為貪心想獲利,才會有經濟活動。九七年時,個個湧去買樓就是想獲利,但現在這個樓市,市民買樓情緒已不是貪心,而是恐慌,情緒很不健康。
到底怎麼了?本刊走訪不同個案,他們上了車或未上車,甚至落錯車,整個生活都被「磚頭」牽着走,都被樓的問題困擾,一人一故事,也見證了香港的樓瘋時代。

這幾天網上熱爆一條短片,是一九八○年的港台新聞節目,講的是當時的樓價問題,網民回顧後議論紛紛,原來片中提出的問題套在二○一七年沒區別,近四十年來一直未解決。「寸金尺土、樓價狂升、土地供應不足、上車難、供樓難……」
而這幾天的樓市評論也偏向兩極化。中原集團主席兼總裁施永青,一月曾預測今年樓價會跌一成,但他日前轉軚,稱現在是一個新升浪的開始,為期一年至年半,估計升幅約兩成。而祥益地產總裁汪敦敬,更預算今年樓價有條件上升兩至三成,並指「不買的風險比買的風險更高」。但資深投資者林一鳴就認為,目前樓市形勢極似九七年爆煲前,隨時大跌在後頭。
專家評論各走極端,沒有中間路線,令到市場氣氛更加恐慌。




鴨脷洲一幅住宅地皮以破紀錄成交,反映本港樓價走勢的中原城市領先指數亦創下歷史新高,令本已升溫的樓市更加瘋狂。


大批買家在新樓盤展銷廳內睇樓,不少人更即場落訂成交。


柏傲灣開售時,曾吸引七千人到場睇示範單位,更要排隊輪候三小時才能入場,十分誇張。(《蘋果日報》圖片)


樓本位時代

這個樓瘋狂潮,無論是上了車還是未上車的市民,生活上或多或少都是被「樓」所困擾,例如每個月的財政,每個週末忙着去睇樓。每個香港人的自身價值,都由是否擁有樓來決定,有樓有價值,有樓有高潮,樓代表了一切。
剛過去的週末,各區預約睇二手盤的客人大幅上升,不少業主都封盤加價,買家就盲目趕入市。
其中有二千七百多個單位的大圍金獅花園,日前僅剩下一個實用面積三百零六呎的鎖匙盤。這個對正天橋的低質盤,依然有三枱客人鬥搶,地產經紀齊齊趕到銅鑼灣鬥快給業主支票,成交價比原先叫價搶高 12%,十分誇張。
「睇見香港仔地皮高價賣出,依家都唔會急於買樓,會等待時機,儲多啲錢再考慮,畢竟驚後市唔知會點樣。」二十八歲的 Derek打算跟女友結婚,近一年來頻頻睇樓。本來已覺樓價貴的他,現在更覺得絕望,上車機會也變得渺茫。
在屯門醫院任職護士的 Derek,住在新蒲崗的居屋,每月收入三萬元,與任職化驗室助理月入一萬八千元、住在青衣公屋的女朋友 Suki(二十六歲)拍拖兩年多,兩人合共收入接近五萬元。
他們早前計劃結婚,過去一年經常四出睇樓,「近呢一年開始睇樓,但睇咗好多個盤,價錢都高過自己預算。」他抱怨樓價太貴而未能購置新居,「真係太貴啦,老實講買唔起。一啲平嘅,家人會話咁多年樓,之後維修又要夾錢,大廈外牆又夾一筆,又唔係太化算。」




Derek(右)與 Suki在過去一年四出睇樓,最遠去到天水圍,更不時到地產鋪「格價」,希望買到筍盤。





Derek與 Suki拍拖的娛樂花費不多,很多時他們都會選擇行山及露營,既健康又慳錢。 天水圍都買不起

為了「上車」,家住九龍東的 Derek,不介意跑到新界西睇樓,「都係二手盤,其實一定係選擇遠嘅,自己又無父蔭,市區一定唔使諗,有想過天水圍。」以為天水圍樓價會低少少,但現實又是另一回事,走進去一看嚇一跳。「一般四百呎左右嘅單位,都叫價四百萬,好誇張。」計劃買一個三百多萬小單位的 Derek,坦言愈來愈擔心「上車」問題。
現在不買,會否擔心樓價再升便買不到?「擔心都無辦法,小市民見樓價上升只可跟着走,唯一出路就係嚴守財政紀律,但儲錢速度永遠趕不上樓價升幅。」不過他們仍為了夢想節衣縮食, Derek和 Suki都說,以前未拍拖還是單身時,都是賺幾多花幾多,「工作賺到錢都會想去玩,有錢就去旅行,根本無諗過儲蓄買樓。」
樓,全部都是樓,二人所有生活都被樓佔據。

死慳死抵儲萬五

要買樓,他們都規定自己每月要儲多少錢。月薪三萬的 Derek,每月要還學生和銀行共八千元貸款,再加上給父母家用和自己日常使費,每月大概儲一萬元,「我都想儲多少少,但香港生活指數太高,乜嘢都貴。」人工沒這麼高的 Suki,由於還在進修要交學費,扣除所有開支後,每月儲到五、六千元,她說:「我每個月大概用二、三千蚊,試過有個月好慳,只係用咗千幾蚊。」兩人每月合共儲約一萬五千元,為了不想亂花錢,他們放假時不會有太多花錢的節目,「多數去行山露營,重點係唔使點用錢。其他時間多數喺屋企,好少出去睇戲,大時大節已講好唔使送禮物。」要買樓,這樣還是不夠的, Derek連一些生活習慣也改變,「以前一兩個月會到尖沙咀剪頭髮,依家唔會啦,都是去樓下 50蚊嘅速剪。」外表與買樓,他選擇後者。
而 Suki也是死慳死抵過生活,不輸給男友。「返工會選擇最便宜嘅交通工具,如果出街要坐巴士,就會刻意選擇有轉乘優惠嘅路線。」另外 Suki又稱,他們外出(多數是快餐店)吃飯時,吃不完的就會用飯盒把吃剩的食物帶回公司吃,「一來環保,二來又慳一餐。」大部分港人為買磚頭變成了情意結,願意犧牲很多。

兩代人的矛盾

有人埋怨樓價高買不起樓,亦有人看到現在樓價瘋癲,而後悔自己當年「落錯車」。現在,很難再做業主,更被兒子埋怨。
如果我哋當年無賣層樓,依家應該會幾好。」 Leo(四十歲)聽見八歲兒子說完後,心頭一震,他只好答說:「如你日後有能力,可以自己賺錢買,爸爸未必有能力幫你置業,有樓留給你也未必是好事,自己要努力。」有沒有樓,成為父子兩代人的矛盾,甚至互推責任。
Leo其實本來有樓的,更是在低價時上車的幸運兒。
○五年結婚後,他以一百零八萬購入青衣美景花園一個五百多呎的兩房單位。當時的樓價,真的很貼地,「九成半按揭,實際只需約六萬蚊首期,再加埋其他費用,十多萬元已經上咗車,每月都係供五千幾蚊,好舒服。」




Leo在○八年時,以一百四十八萬賣了自住的兩房單位,雖然當時賺了四十萬,但之後樓價急升,再也買不起樓,惟有一直租屋住。


落車後買不起樓

○八年兒子出世, Leo見住所殘舊需要裝修,索性換一個大單位,「當時層樓升咗一半,賣咗一百四十八萬,但之後搵唔到合適單位,只好暫時租屋住,再將錢做生意投資,想等下一個上車機會。」他以為樓價會回落再執平貨,但○九年中開始樓價颷升,他已經負擔不起首期,惟有一直租屋住。
他起初以為升勢只是泡沫,「我賺五成已覺好高,但之後再升至一倍、二倍,甚至三倍。好多百幾萬嘅單位,依家要四百萬,價錢相差得太遠,根本追唔到,就算負擔得起首期,每月供款都好吃力。」最新消息, Leo當年賣掉的單位,現在已升超過五百萬。

相信樓價不會長升

Leo承認有後悔「落錯車」,惟有自我安慰,「我始終有賺錢,只係無賺到盡,邊個識睇高位?呢個係自己選擇,當年負資產情況都係經驗同歷史,我唔相信樓價一直向上,總會有人無法接貨,只好等待下一個機會,現在要做好準備。」九年來租屋住,試過被業主加租兩成而搬屋,亦試過抽居屋失敗。這一切,都是因為當年賣掉單位造成。
現在樓價太高,他自有一套理論來使自己舒服,他覺得勉強「上車」不是好事,「好多人要家人協助上會俾首期,之後要死慳死抵生活供樓,每日消費五十蚊,交通、食飯,甚至日用品每一樣都要慳住用,完全無消費娛樂,係咪好事呢?我唔會刻意追價入市,就算無樓都能夠生活,最重要心態自行調節。」

被嘲靠外母買樓

這個樓價瘋癲的年代,年輕人要靠自己拿百多二百萬首期「上車」,真的十分困難。任職銀行文員的 Sam(二十七歲),去年尾跟做兼職工作的女友 Devyn(二十八歲)結婚,幸獲得女方家人支持,兩個月前以六百八十萬元購入將軍澳日出康城一個三房單位。
但上了車,為樓煩的日子未有停止。
Devyn表示,自己一直與母親居住於灣仔,而婚後她亦想跟家人同住,於是母親便賣去原有的自住單位套現,幫助他們付首期,「俾咗四成首期,大部分係我阿媽俾,老公出咗小部分。」雖然成功「上車」,但夫婦二人卻聽到親戚不少閒言閒語,「有時候有啲說話好難聽,話我哋靠父母、靠外母。」




Devyn為了慳錢,買餸時除了不斷格價外,還會選購一些減價食品。


出來工作便儲錢

雖然只是負責小部分首期,但已耗盡老公的畢生積蓄, Devyn說:「我知佢未拍拖已開始儲錢,啲錢佢真係儲咗好耐,佢都付出好多。」 Sam就說,由細到大父母都有幫他儲錢。四年前出來工作, Sam已開始儲錢買樓,「第一份工月薪大概一萬蚊,其實我唔多點使錢,俾家用後都無乜嘢特別支出,所以都可以儲錢。三千元家用,午餐每日大約四、五十蚊,早餐晚飯都喺屋企食,其餘嘅就儲起來。」工作了四年,轉過工亦加過薪,節儉的 Sam終儲到三十萬。
夫婦二人現在月入大概二萬五千元,每月供樓便要一萬元,還未計其他雜費,所以兩人都要慳得就慳, Sam說:「多數留喺屋企,少啲外出。以前中午會外出食飯,依家會帶飯返公司食。」社交方面也盡量減少,「一個月只會跟朋友見一兩次,聚會地點都係低消費。」而自認十分大使的 Devyn,亦因為現在要供樓,已學懂知慳識儉,「我以前洗腳唔抹腳,喜歡嘅就會買,跟朋友食餐飯最少都二、三百蚊。」未「上車」的要慳吃慳用儲首期,買了樓的也要節衣縮食地供樓。

十二蚊有高潮

在加拿大長大、居住二千呎獨立屋的歌手鄭嘉嘉,九年前回港打拼音樂事業,租金太貴,結果要屈居在港島區一間九十呎劏房,「可以用監獄去形容,係我住過最差嘅環境。」劏房放了床後,就沒工作的位置,廁所只是僅足夠站立一人,馬桶就在身旁,煮食也沒有地方,只能在廁所煮即食麵,「我唔敢同家人講,呃佢哋話住喺朋友家中。」
其後和男友結婚,也沒有想過買樓,因她覺得香港樓價真的太貴,根本負擔不來,幸好家姑有一個三百多呎的物業,地方雖小,但總算結婚後有地方住,「奶奶仲問我介唔介意,佢唔介意我哋住入去,已經好開心。」在國外長大的她,從沒想過港人住屋問題這麼困難,「即使屋企只有三百多呎,但我都好感恩,因為香港樓價太貴,有一個安樂窩都唔易。」她說會和老公努力工作,希望能換一個五百呎兩房單位,「日後生小朋友,子女都有自己房間。」
對於近日「高潮女」 Seasun的言論,曾住二千呎獨立屋的她說:「人各有志啦,我就比佢好運,十二蚊我就可以有高潮。因為只要有人買我嘅音樂,欣賞我做嘅音樂,我就可以『高潮迭起』。」
當很多人為買樓供樓慳着過活時,有些人卻可以不用為「上車」煩惱。他們住在公屋,雖然環境及不上私樓,但總算解決居住的問題。




女歌手鄭嘉嘉之前蝸居九十呎劏房,和男友結婚後幸得奶奶幫助,搬進三百呎小單位作為兩人居所。





「高潮女」 Seasun近日的「有樓就有高潮」、「無樓不要白撞」等出位言論,惹來網民洗版討論。 「公屋仔」最幸福

「公屋真係好㗎,地方實用有自己空間,交通又方便,好多朋友租屋交貴租都好辛苦,佢哋都話住公屋先係王道。」唱歌組合 E-Kids成員 Alan(三十七歲),大讚住公屋好過住私樓,更從不介意被人說是「公屋仔」。
現和父母居住慈雲山公屋的 Alan,月租三千多元,不少住私樓的朋友非常羨慕他,「佢哋租樓每個月差唔多要二萬蚊,平時要好慳,唔會去旅行。」能夠做「公屋仔」,他已十分滿足,「有間屋你仲想點,呢個價錢可以租到乜嘢呀,劏房都租唔到啦。我又唔使擔心下個月有無錢去供樓,壓力真係細好多,唔使咁辛苦。」不過, Alan坦言也希望日後有能力買樓,「我都想有自己物業,不過當想到要為層樓做樓奴,無得去玩無得去旅行,我就唔想再諗。」




唱歌組合 E-Kids成員 Alan,大讚公屋租金平兼交通方便,好過住私樓,所以不介意被人說是「公屋仔」。


公屋男望做業主

二十九歲仍是單身的小白,○六年因家庭問題而獲得恩恤安置,獲配天水圍一人公屋單位,「呢度百幾呎,八百蚊租金,如果係劏房,租金要四、五千蚊,公屋最大優勢就係平租。」小白十八歲獲配公屋,擁有自己的住所,當時的同學,根本不會想到住屋問題。這方面,他贏在起跑線。
小白覺得,對比起私樓,住公屋無需支付很多無謂的費用,「我覺得公屋跟私樓嘅分別,在於管理費,健身室、泳池及垃圾房嘅費用,我覺得呢啲錢好無謂。供樓每個月至少過萬蚊,我起碼多咗呢筆錢,喜歡去旅行就可以去。」他又憶述一個前同事慳錢供樓的故事,「舊公司有同事為咗供樓,真係好慘,公司喺九龍塘,佢住黃大仙,每日都行路上班,仲要每日食麵包,好可憐囉。」
住公屋,小白坦言較容易儲錢,「我好少行街購物,放假會自己煮飯,返工又會帶飯,已經節省唔少。加上一個人雜費唔會太多,一個月五千元已夠用,每個月大約儲六、七千蚊。」有朝一日,他也希望買居屋做業主,「將來結婚,有層樓都容易啲。」







十八歲已獲分配單人公屋的小白,覺得自己比很多死慳儲錢俾首期的朋友幸福得多。


我恐慌嗎?

很多人置業之時,只着眼短期升跌,而沒有考慮買樓是一個長達二十多年以上的投資,在這麼多年內,升升跌跌是必然的,故自己的供款能力,遠比短期是升是跌更重要,我們用以下例子,去看看自己的供款能力。

情況 1
首期應付$280萬
銀行提供按揭:$420萬
月供( 2.15厘 30年):約$15,841
月供佔收入約三成,且跟租金水平差不多,可以接受。
假設未來 3年加息 3厘:
月供( 5.15厘 30年):約$22,933
月供佔收入四成多,雖然較辛苦,但如果有心理準備去捱,有部分人認為可接受。

情況 2
如不夠首期,兩夫婦採用近期流行的發展商提供八成按揭計劃,頭三年 P( 5%)-2約 3厘計
首期 2成:應付$140萬
發展商提供按揭:$560萬
月供:約$23,610
但如果加息 3厘,即變成 6厘,月供金額就會大幅上調,變成月供:約$33,575
此時月供超過收入六成六,加上管理費水電煤等雜費就非常吃力,兩夫婦要考慮清楚,是否為了供樓可犧牲一切。

註:去到最後,我是否應該恐慌,關鍵是自己計好數,有心理準備,不同人可以接受不同程度的壓力,一切考慮清楚,責任自負。

撰文:何 紫、艾 馬、非 從
攝影:韋 平、海江田、王 晴
插圖:詹震寰
mailto:news@nextdigital.com.hk

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