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將軍澳樓盤藍塘傲,於政府宣布辣招翌日繼續銷售,現場氣氛仍然熱鬧,售樓處更出現排隊買樓人龍。(林志謙攝)

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辣招趕絕本地人 強國走資狂掃港樓

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在本週一釋法前夕,特首梁振英突於上週五,拉來財爺曾俊華及其他財金官員,宣布壓抑樓價的新辣招。當晚十二時起,購入所有用以投資的住宅單位,一律需繳交樓價百分之十五的印花稅,矛頭直指長期收租的投資客。一眾經紀當晚一邊鬧、一邊開工,希望搵到客仔趕搭尾班車;中原主席施永青更預言,成交量將縮減一半!
不過,這招對於有實力的投資客來說,只如𢱑痕。翌日將軍澳新盤藍塘傲的買樓人龍,一度伸延至隔鄰商場;對場內絕大部分要走資的內地客來說,辣招並無辣味。相反,此招增加本土中產的換樓成本,兼且降低收租業主的放盤意慾,減少供應及成交流動。
最終,上不到車的香港窮人,繼續上不到車。

新辣招在上週五凌晨十二點生效,翌日記者走訪多個二手屋苑,只見各個經紀也疲憊不堪,指發展商在前一晚紛紛盡推一手貨尾,務求食得幾多得幾多。但今次市場反應,比上一次加辣冷靜得多。「今次好奇怪、好靜,無業主打俾我哋話減價,反而係我哋主動搵佢哋。睇嚟呢啲(辣招)只係暫時性,你知香港地買賣樓,三分鐘就消化咗政策無事!」一名沙田區經紀指。在太古城,因以用家主導,業主更強硬,一名當區經紀指:「收租業主都好有實力,佢哋甚至選擇封盤唔賣!」二手水盡鵝飛,更顯得一手樓反常地熱鬧。




在週六中午,藍塘傲第二輪買家在鱷魚恤中心地下大堂排隊等入售樓處,人龍一度伸延至隔壁 apm,記者上前訪問,發現不少人操着流利普通話(圈示)。(林志謙攝)


藍塘傲有三組分別來自內地及澳門的買家,在要付足樓價三成雙倍印花稅及買家印花稅下,仍然繼續購買。圖中的大媽被經紀指是其中一組內地買家。(林志謙攝)


辣招下樓價先跌再升 內地客撐起樓市

其中由麗新及帝國集團發展的將軍澳藍塘傲,上週六加推。此盤相當「黑仔」,早前首次推售已因八號風球延遲,第二次推售更撞正辣招。不過當天售樓氣氛仍然熱鬧,在中午,大約二至三十個買家在售樓處地下大堂排隊等候,人龍更一度伸延至隔壁 apm。記者想找買家訪問,發現排隊者,大部分都是講普通話,部分見攝影鏡頭非常敏感,紛紛遮面。
事實上,內地客都無視辣招,繼續掃港樓。當日有三組買家是第二次置業,當中兩組是內地人,一組是澳門人,但該澳門人都是講普通話的。其中一組買家購一千萬單位,要付百分之十五新印花稅,另再付百分之十五買家印花稅( BSD),即總共要給三百萬元釐印!另外一組買家購九百萬元單位,需付二百七十萬元釐印。問到有否跟內地客傾談搶入市原因,中原陳永傑笑言:「佢哋肯買,仲敢撩佢哋呀?」他指買家有表示過「肉赤」,但也繼續購買。
記者嘗試在場內搵香港人上車個案,結果找到高先生;誰知他也是內地來港的「新香港人」。高先生自稱從大陸江蘇來港七年,剛拿到香港永久居民身份證,準備入場購買單位。他說:「我是首次置業,新辣招對我沒影響,而且跟家人自住,所以看長遠一點也無所謂。反而是樓價偏貴,沒什麼可挑的!」




新印花稅下回報跌幅


新稅負擔一覽 王祖藍賺人仔買港樓

買樓,已明目張膽成為內地人走資的途徑。本週二內地公布,中國外匯儲備已連續第四個月下跌,反映資本外流持續。截至十月底外匯儲備為三萬一千多億美元,按月減少四百五十七億,是今年以來最大單月跌幅,且跌至五年半以來新低。
由於內地人怕人民幣會大幅貶值,紛紛走資。主要途徑包括買保險、買金及買樓。不過上週銀聯突然限制內地人用銀聯卡買投資性壽險,而買黃金亦無得收息,中國人仍然是最鍾情揸磚頭。近月內地盛傳人民幣將會大幅貶值,故都加快將錢運出來,一名專做內地人生意的經紀指:「對佢哋來講,錢一來到香港,就係自由喇!」不單是掃港樓,內地人還會經香港,將錢再帶出去,掃入日本、馬來西亞、沙巴等海外樓盤。
其中近年頻頻入市的藝人王祖藍,亦是將人仔變回港紙的最佳例子。近年他積極北上「賺人仔」,拍真人騷、做美妝產品及手機 app代言人等,內地有報導指已賺逾億人民幣。結果他在上年以 1.14億元,購入大埔白石角逸瓏灣二期單位,今年再斥資逾 3,700萬,購入同屋苑另一個連花園單位。他以 WhatsApp接受本刊查詢時指:「暫時都唔驚樓市會跌。香港樓盤始終供不應求,自己有機會,仍然會再入市。」另一藝人馬國明,今年六月亦以 1,960萬元,購入太古城頂層連天台單位,最新滙豐銀行估價達 2,228萬,增幅達一成三。他接受本刊訪問時說:「嘩!先至三個月,點解會升得咁多,你問我,我覺得真係有啲過分!」他想再買一個細單位投資,但因辣招關係,考慮會用未曾置業的家姐名:「始終我唔係炒家,我只係覺得磚頭有保證。」




上月尾得父母(中)出手支付首期,與弟弟(右)聯名購入屯門新盤隻隻寓的梁先生(左)指一家雖是首次置業不受辣招直接影響,但擔心樓價會下跌影響到新樓價值。(關永浩攝)


本週六,地產代理監管局派員突擊巡查藍塘傲,確保銷售過程沒有違法。(林志謙攝)


藝人馬國明雖然持有物業,但坦言現時樓價「堅離地」,支持樓價下跌:「希望全香港市民都會受惠,年輕人唔使咁難上車。」 辣招趕絕香港人

前新世界( 17)營業及市務部副經理、資深投資者李冠亮坦言,辣招對內地人無效,只是封殺香港人。「因為人民幣貶值得很多,來港買保險又限制了,買實物比較穩陣。我覺得它(辣招)影響的是香港人,因為現在買樓,我估八成是內地人,是很有實力的內地人才買得起。幾伙那些已經是少,如果是細價樓,他們可以十幾伙,幾十伙咁買。」他續稱:「反而,現在夠錢買的(香港人)都封殺了。資金沒有出路,加上經紀都要生活,他們會推介人買工商鋪。到工商鋪又火熱了,政府又封殺工商鋪。即是無止境地封殺,這樣限制人買樓,是止不到咳的,很戇居!」
過往政府推出辣招,效果都是令成交量收縮,樓價短期調整,但長遠愈升愈有。○九年開始,金管局三次收緊按揭,但樓價當招數無料到。到一○年十一月,政府推出額外印花稅( SSD),樓價調整了七個月,累跌近百分之七,但隨後井噴式回升。隨着平價盤被消化,業主不願再劈、以及銀行調低按揭息口,同時美國維持寬鬆貨幣政策,樓市明顯反彈,一年左右升幅達到三成一!
政府於是加辣,在一二年十月加碼額外印花稅及推出買家印花稅( BSD),可惜這次樓市調整十一個月後結束,其間樓價只跌百分之五。反彈原因,就是低息。樓市再升兩成四。到一五年中,因美國加息陰霾,及金管局再出招,樓價半年間跌一成,但到今年英國脫歐難以加息,以及人仔貶值,中資大舉湧入,樓價至今升了逾一成,不少樓盤呎價都破晒歷史紀錄。




中原沙田區經紀在辣招翌日 cold call業主,發現辣招後業主更「惜貨」。而車位價格在措施實施首日就起變化,有業主由四十二萬反價至六十多萬,最終成交告吹。(鄭樹清攝)


內地人狂掃新樓


假設未來兩年加息 4次 供樓負擔 全球資金無出路

投資者還有另一條數要計,才考慮會否入市,就是租金回報。對投資者來說,新印花稅下租金回報雖然減少,但仍然具值博率。以最近成交的荃灣中心為例,樓價三百萬元,可收到租金一萬元。未有新印花稅前,要交樓價百分之三為印花稅,亦即租金回報三點九六釐。在新印花稅下,交的稅是樓價的百分之十五,按此租金回報降至三點四八釐,雖然回報少了零點五釐,但現在有三釐以上回報的投資機會已很少。而相對今年已升了五成的深圳樓,回報只有一至兩釐,但銀行貸款利息是六至七釐(香港按揭利率為 2.15%),港樓仍具吸引力。
其中手持大量物業收租的太子珠寶鐘錶老闆鄧鉅明,其妻子宣宏雁正好於上月以七千六百萬元買入一號銀海單位。鄧指太太是首次置業,屬長線投資,故不怕短期樓價波動,「我估會有一年時間比較辛苦。但我的態度就是有好東西,很特別的、價錢合理、低過合理價我們都會買。因為錢放在銀行只有零點幾釐,沒有作用。(辣招)永遠都只是習慣,你看看新加坡,其實一早已經這樣行……因為全球是資金沒有出路,唯一就是買磚頭最安全!」他認為辣招下豪宅影響較大,「如果唔想減價,就要搵首次置業客,但機會好低,因為很少人第一間就買豪宅,通常由細碼玩到大。」
而從事 IT生意、手頭上正有三個單位在放盤、其中一個為沙田第一城的業主陳生,正正為是次加辣的對付目標。完全「中箭」的他直指短時間內也不會買賣樓。「第一城嗰個實用面積大約係三百三十五呎,放緊四百四十萬,其餘兩個單位分別喺北角同黃埔,全部有租約喺手。」他認為此政策確實打擊了他投資房地產的意慾,但同時會更加「惜貨」,不會降價。「依家賣走咗啲樓分分鐘買唔番,咁當然留嚟收租更好!」




身為十大屋苑之一的沙田第一城,一向受歡迎,過去數月的放盤量持續減少,但成交樓價卻每每創新高。(廖健昌攝)


太子珠寶鐘錶老闆鄧鉅明(右)太太宣宏雁(左),上月以七千六百萬買入一號銀海,鄧鉅明指太太並非幸運避過辣招,因她是首置,亦不怕短期樓價波動,因屬長線投資。 車位有排升

政府原意,是透過徵重稅,降低投資客的入市意慾。但此舉同時增加了換樓成本,以及有實力業主的放盤意慾,寧願封盤減少供應。市場預期辣招後有兩大結果:住宅租金上升,以及車位成交更旺。有將軍澳區資深經紀分析指:「本身呢一區租盤都係少,我預計有三成租客,原本無樓喺手,佢唔需要俾新嘅 15%稅項,但都會先觀望,希望辣招令樓價跌,佢哋會先租樓。而有部分業主原本買嚟放租,而家佢哋就唔出手,本來用嚟收租嘅放盤就會相對減少。供應少需求又大咗,所以預期租金都係會上升。」另一太古城經紀亦指:「呢區放盤嘅業主會減少,而買家有可能要由買轉為租,喺短時間兩三個月後,租金有可能會向上行。」炒家見租金上升,認為回報率高抵銷得到稅項,可能又會再次出手。
除了樓外,另一投資工具、無需交付新印花稅的車位市場,將更加旺場。辣招實施後馬上有車位業主反價,比二手樓更誇張。「昨晚有個沙田富豪花園車位嘅賣家,講好咗今朝嚟簽約,點知啱啱由四十二萬反價到六十幾萬。」該名業主指,辣招影響投資者購入住宅的意慾,資金無處可逃,自然會流向非住宅類別,因此認為自家車位的投資潛力立刻提升,所以希望把握機會賺得更多!

掃除加息陰霾

紀惠集團 CEO湯文亮認為,一手樓會較二手暢旺,「依家放盤,一定俾買家鋤價,如果唔係急賣,不如放租好過。」不過他認為一手樓情況較好,因為發展商會替買家付印花稅,「發展商依家差不多對本對利,所以佢可以俾得起。不過業主其實會想發展商減價,一千萬樓加印花稅係一千一百五十萬,如果發展商減價一百五十萬,計番稅係九百七十八萬,差咗廿幾萬。但優惠可以隨時取消,唔同減價。」
在全球印銀紙的基調下,未來會困擾樓市的因素,主要剩下加息。市場普遍預期,美國聯儲局很大機會在十二月會加息一次。星展香港財資市場部大中華董事總經理王良享就指,預料無論是特朗普還是希拉莉上場,聯儲局加息步伐都不會加快,由於現時香港銀行體系結餘依然充裕,本港未必跟隨美國加息:「預料聯儲局十二月加咗後,出年最多只會加兩次,香港出年最多只會跟加一次。原因係香港貸款喺過去兩年都好薄弱,好似香港十年外匯基金票據,現時孳息率只係一釐,喺上年十二月美國加息時,息率係一釐半。即係美國加息一年之後,香港長期利率係無上升到。短期銀行同業拆息當然有上升,但升幅都係比美國少。」
他預期本港最優惠利率,最快要到明年年中,或者是第三季才有機會調高,但加幅只會約二十五點子。由於剛性需求仍然支持香港樓價,加息對整體樓市不會有太大影響。




王良享表示,無論是特朗普(左)還是希拉莉(右)勝出,聯儲局仍會跟隨緩慢加息的步伐。(路透社圖片)


有代理指,嘉湖山莊近日樓價屢創新高,新辣招公布後區內減幅不算多,有不少業主選擇「封盤」。(廖健昌攝)


二手屋苑瀕破頂

撰文:財經組
攝影、攝錄:財經組
插圖:祝健中
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