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領展將翻新後的小西灣街市,改名本灣市場,寓意「本港海灣」,但公屋街坊依然叫舊名。街市已由一個有老中醫、老紙紮店的小商戶聚集地,變成一個賣西班牙火腿的新派市場,區內基層卻未必有能力消費。

封面故事

街市獨大 領展養肥「豬霸王」 小商戶冇運行 

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上市十年的領匯,上月改名領展( 0823)之後不夠十日,即大鑼大鼓宣布,有廿六年歷史、位於港島東公屋的小西灣街市翻新後重開,旋即成為焦點,皆因新街市有不少話題之作,當中最有綽頭的攤檔叫 i-Chicken視像買雞,飲食節目主持盧覓雪都去做騷。
翻新後的小西灣街市,無濕無臭又光猛,有貴價西班牙火腿賣,更可用八達通付款,負責替領展管理的外判商建華集團,近日成為街市界茶餘飯後的話題紅人。
建華集團這間名不見經傳的企業,由身家高逾七億的豬肉大王文卓培、文景華兩父子,以及同樣做豬肉生意的「摩登街市佬」凌偉業持有。他們替領展管理街市,原來手握揀選商戶進場及決定租金的生殺大權,翻新街市前就瘋狂加租踢走一眾小商戶。
與此同時,建華集團不只做管理,在全港有超過五百個賣豬、牛、魚、雞的零售點。本刊調查發現,建華董事持有的肉檔,原來都有進駐領展街市,換言之,相關人士「又做管理又做商販」,其一條龍模式卻被經濟學者及小商戶質疑,領展街市的租金是否公平公正釐定,甚至有機會操控商販合謀定價。隨着領展陸續翻新更多街市,豬霸愈養愈肥,小商戶注定冇運行。

 

 

i-Chicken除了視像賣雞,還有出售近廿款蛋,記者連日觀察,發現街坊多買蛋、少買雞。

小西灣街市內必到「景點」 i-Chicken,檔位有個大屏幕,直播五分鐘車程距離、由食環署管理的柴灣街市海記雞檔現場。客人在小西灣這邊可「隔 mon揀雞」, i-Chicken店員用對講機跟海記聯繫,海記那邊聽到,便拿起隻雞高舉在鏡頭前,客人要三百六十度環迴睇雞都無問題,「六十八蚊一斤,你落柯打半個鐘之後,隻雞就會劏好晒洗乾淨送過嚟。」店員聲稱開業未夠一個月,每日賣出三、四十隻雞,「小西灣街市無活雞牌,有咗呢個就方便街坊。」不過有其他雞販透露:「我哋一日都賣唔到幾十隻,佢講個數我唔知點嚟。鍾意買生雞嘅人,就係貪有得親眼見到隻雞又有得揀,睇電視根本唔係嗰樣嘢,小西灣的人都習慣去柴灣買,領展就算叫我哋合作,我都唔想同人做騷。」 i-Chicken曝光後,曾被質疑概念抄襲十年前一班中學生的防禽流感發明。
千元生果禮盒

凌偉業在講座中說,他管理的天瑞街市,吸引新人影結婚相,又有旅行團參觀。

除了 i-Chicken,小西灣街市還有一對「 I」字頭的果菜檔,但個 I有幾高科技,喬布斯在生可能都未必答得出。首先,門口的 I Fruit其實是個廿四小時生果自動販賣機,好哋哋的新鮮生果要放入密封機器,話要方便上班族深宵來買。旁邊有人睇檔的攤位,則賣八十八元兩個韓國黃金桃、三百八十八元一個日本哈密瓜、過千元禮盒裝日本紅寶石提子之類的高檔貨。另一檔 I Vege,賣的是比本地和大陸菜貴的墨西哥羅勒草、秘魯蘆筍、荷蘭黑番茄、以色列黃車厘茄等,但那個 I字究竟代表乜卻無人知。
翻新後的小西灣街市,牆身、地板都鋪上五顏六色階磚,天花燈照得場內非常光猛。行入街市不覺有異味,地板不見有垃圾,就連賣魚範圍都通爽。六十個檔位設計統一,招牌是字款一樣的燈箱、價錢牌一律電腦打印,再無手寫發泡膠牌。貨物都擺放整齊,場內檔位均可用八達通付款,有免費 Wi-Fi及手機充電等服務,又有街市 DJ定時嗌咪幫檔位減價促銷,並有公正磅防呃秤等。街坊都話,街市煥然一新,價錢亦跟翻新前差唔多,「但遲啲會點,就真係要放長雙眼睇吓先知。」
五百個銷售點


領展用了二千五百萬元翻新小西灣街市,實際營運及租務安排,外判予建華集團負責,公司沒有網頁,但提起董事長文卓培,街市商販都會立即「啊」一聲,「佢係豬肉大王,一日攞成五百隻豬喺多間鋪賣(現全港每日屠宰約四千六百隻豬),喺美孚、荃灣青山道、元朗有好多豬肉檔,佢花名叫黐線培,好躁底成日鬧人。」
已經一把年紀的文卓培,在豬肉商販圈中無人不識,近年將生意交予其長子文景華,並由年僅四十多歲的生意拍檔凌偉業,負責對外宣傳。凌偉業與大家樂主席陳裕光是好朋友,上週他應陳的邀請,以建華集團總監身份替香港市務學會主講營運街市,講座單張提及,建華由一九九○年起,賣豬、牛、魚、家禽,現全港有超過五百個銷售點,並代辦大型超市的鮮肉管理。
建華二○一二年首次泊得領展碼頭,先後成為香港仔華貴邨和馬鞍山耀安邨街市的承辦商,最觸目是去年開始管理領展用一千五百萬元翻新的天水圍天瑞街市,率先引入街市 DJ嗌平價,又成立物價監察委員會,邀請建制派區議員郭強及周永勤加入,如商戶獅子開大口抬價,若多次口頭警告無效,公司會出警告信,甚至律師信。
決定租金租客
建華聲言監察價格,但具體方式未有透露,本刊調查發現,其管理領展街市手法,有主導價格及租金之優勢。

(一)經營多間肉店
建華文卓培及凌偉業有個豬肉王國,本刊翻查商業登記記錄,發現小西灣街市內五檔賣肉的,原來有四檔都由凌偉業以不同公司名義持有,雖然它們表面上各有不同招牌(包括:冠華鮮肉、利豐鮮肉、新界佬、牛丸哥哥)。記者問凌偉業, i-Chicken可是他的,他答:「是。」當記者進一步查詢,建華在全港領展街市有幾多銷售點,他卻拒絕透露。
有商販稱,早就知道許多檔都屬建華集團:「新界佬、利豐、順乜順物,農夫豬又好,其實都係佢,佢自己做埋,無競爭,點定價都得,消費者都係要幫襯佢。」

建華的豬肉零售網龐大,以利豐鮮肉等不同店名在荃灣、元朗等地營運,以日薪九百多元高價請人。

小西灣街市上月重開,「豬肉大王」文卓培(左)以建華集團董事長身份,和總監凌偉業(右),兩個街市佬,孖住做投資銀行出身的領展行政總裁王國龍(中)主禮。(《蘋果日報》圖片)

豬霸物業多籮籮

(二)生意拍檔進場
同屬建華管理的天瑞街市,魚檔名字琳瑯滿目,例如:天瑞鮮魚、海城鮮魚,但兩者原來都屬同一個老闆、由中匯農漁業集團香港有限公司持有,其中一名股東及董事梅俊豪,跟凌偉業是生意拍檔,一同開公司。

(三)街市變連鎖店
小西灣街市內的店名,大部分極之普通,但它們其實是連鎖式經營,例如:賣元寶蠟燭香的廣同興香莊,全港有六間分店; I Fruit、生記水菓、細美水菓,都由富凌有限公司持有;百匯海鮮、朝聯海產、利邦海產、順豐海鮮,則同屬聯發海產公司。

(四)主宰租務大權
街市充斥連鎖店,情況猶如領展商場近年大舉引入連鎖食肆、化妝品、時裝店的翻版,皆因財雄勢大的企業,才有能力承租美輪美奐的場地。今次領展引入建華管理街市,無晒臭味又有得用八達通的方便消費背後,卻暗暗掀起大戶稱霸的爭議。
記者以商戶身份向領展查問租小西灣街市店鋪,職員指已交承辦商負責,着記者向建華查詢。建華職員則說:「是啊,租鋪都由我們負責。」更向記者報價,一個二百多呎鋪位月租三萬五千元、四百呎則要近八萬元。有過渡到新街市的舊商戶指,目前百餘呎的鋪位,月租約四萬元,「以前個檔面積幾乎是現鋪的兩倍,月租才五萬餘元。」她承認街市翻新後「靚咗」,人流亦有增加,所以希望「補得番」。
踢走街坊商販

文卓培(左二)二○○七年曾以鮮肉大聯盟主席身份,與凌偉業(左四)等豬商一同抗議五豐行加豬肉價。兩人之後合組多間公司做生意,一二年泊得領展碼頭。(《蘋果日報》圖片)

建華一方面出任管理商,有權控制租金上落,但與此同時又引入關連零售店,租金制訂是否公平公正受到質疑。凌偉業回覆本刊時聲言,他有份經營的攤檔,進場並無租金優惠:「做街市同做豬肉都唔同公司,係唔同人做,大家都要交數。你《壹週》同《蘋果》都同老細,但唔同部門,大家交條數都唔同。」記者質疑建華一條龍有壟斷之嫌,他就反駁肉檔並不是自己做晒,「牛肉都唔係我哋做,有公開招租,都有租俾人做。」
建華公關回應,會因應檔位位置、行業及檔戶營運能力,參照市場水平訂租,但拒絕透露與領展合作條款。領展回覆本刊內容與建華相同,沒有回答如何監察建華。
有街坊透露,小西灣街市翻新前,約有四十八檔,如今九成人已離開,成功過渡的大約只有四、五檔。有前商販指:「當日話要入新街市,租金至少加三成,有的加一倍;入場要俾數萬元裝修費;之後每個月要俾一千元宣傳推廣費;檔位規定要裝八達通機,管理公司會在交易抽佣 1.5%。咁多錢要俾,我哋小商戶根本頂唔順,只能夠投降。」
有街坊亦感嘆:「我識得啲商販,辛辛苦苦捱咗廿幾年捱大啲細路,如今被踢走之後就出去幫人打工,或者被迫退休,佢哋有老中醫、有賣香燭。而家個街市變到賣貴嘢,擺到好靚咁樣,但超級市場都有啦,有檔賣有機菜,好似仲貴過 city'super,公屋街市唔應該係咁。」
豆腐霸權爭議
管理小西灣街市的建華集團,旗下零售網絡不單只賣豬、牛、雞、魚,近年還積極擴充其他食品零售,較為人熟悉的包括:豆腐主義、包點先生、 QunQunPan麵包店等,都有租用領展商場。其中最惹火的豆腐主義曾被網民大舉抨擊,因它在深水埗的分店,開正在老字號公和豆品旁邊,一度開大喇叭推銷,以「鄉下人」來形容「唔識揀」的街坊,被炮轟衝着老店搞「豆腐霸權」,經傳媒廣泛報導之後才停止。
此外,法庭記錄顯示,凌偉業持有的肉食公司,曾被指控無牌經營。有業內人士指,「豬霸」會向食環署街市持牌人租肉枱營運,比開街鋪節省不少租金。

文景華開的豆腐主義,曾因開大喇叭騷擾老字號公和兼平價促銷,被網民批評以本傷人、豆腐霸權。

文景華曾在深水埗開家農雜貨店,稱十元三包平價賣出前一丁,卻遭百佳投訴。家農現已結業,當日他投訴別人霸權,如今卻成為小商戶矛頭所指。(《蘋果日報》圖片)
手持七億物業
建華集團董事長文卓培,由豬肉買手升呢變成摩登街市大王。拍住他的凌偉業原本做飲食業,婚後才跟賣豬肉的外父入行,後來認識到文卓培,「大家都係投機,可以話一拍即合。」文卓培父子手頭的物業估值高達七億三千七百萬元,當中逾一億凌偉業有份投資。凌偉業主要負責建華對外宣傳,有商販形容他為人醒目,交際手腕強,領展更視他為街市佬的「明日之星」。
文氏父子與凌偉業的王國自一二年埋得領展堆之後愈做愈大,商販都認識這個「鐵三角」,但他們提起都意有所指:「對任何事都好,唔好以本傷人,或者用其他手段奪取人哋嘅嘢。」凌偉業則指:「街市裡面,各行各業好多,我哋嘅主張係除非一啲好具競爭性嘅,譬如我哋做肉食批發係市場最大,我哋會自己做,原因係希望用我哋嘅長處,賣得平啲,用佢吸引番啲人嚟(買餸)。」
翻新陸續有來

領展街市之管理公司

繼小西灣街市之後,建華即將接手管理領展大埔太和邨街市、東涌逸東街市及屯門良景街市,將進一步大展拳腳。凌偉業揚言:「第時港九新界都會有,(現時)未做得切啫。」其中太和邨街市已圍封裝修,上演小西灣街市踢走小商戶翻版,原本賣豬肉的陳先生(化名)稱,建華完全無意讓他續租,「我哋做豬肉,佢個老細又係做豬肉,所以佢都唔會同我哋傾話租俾我哋做,機會都唔俾。」他向其他舊檔戶了解過,得知租金至少加一倍,個別檔戶甚至加三倍。
領展街市改頭換面,也是街市連鎖勢力發圍之時。今年是領展上市十周年,旗下商場大部分已翻新,但九十個街市當中,只有百分之六完成,首個改裝後的樂富街市,一三年翻新後人流增加兩成。領展早前宣布,今年起有十個街市陸續翻新,二○一四/一五年度街市的租金收入增長為百分之十。除了建華,領展亦有和其他街市管理商合作,但他們大多是房委會八八年起引入的舊夥伴,它們在管理上不及建華懂得大搞綽頭,難怪建華過去兩年成為領展新寵。
街市地產霸權
街市是草根階層自力更生的平台,在街邊養活了幾代香港人。但時移世易,由大財團營運的街市不過是生財工具,小市民難以跟財雄勢大的企業較勁創業。有商戶感慨:「以前個年代,上、中、下,每個階層都有搵食嘅天地。回歸後,所有嘢都俾地產商擸晒,連街市都做埋。」
中大經濟學系副教授莊太量指,領展是私人公司,外判給哪間公司管理都得,但如果管理商並非以價高者得方式揀選租戶,而是「造數」優待旗下公司,就違反了公平競爭的原則。最終管理商控制多個街市檔,亦可能做到合謀定價。本地經濟學者關焯照認為,罪魁禍首是香港政府,「領展呢壇嘢演變成咁,係可以預見嘅,因為政府賣斷咗,佢一定係利益最大化。一定係俾啲有能力嘅租戶入去,小商戶一定俾佢踢走。」在新世代撐小店的本土意識氛圍下,領展街市勢將成為社會矛盾的焦點、下一個「反霸權」的抗爭戰場。
後記

舊式街市雖然欠缺美輪美奐的裝修,但卻是小商戶靠雙手養大一家幾口的搵食地頭。如今小商戶被領展趕絕,勢將掀起新一波反街市霸權抗爭。(《蘋果日報》圖片)

記者連日到建華集團管理的領展小西灣及天瑞街市採訪,在耳目一新的環境下,卻有另一番體會。每當攝記舉起相機,就有街市保安走來要求停止採訪,之後說:「你們採訪的話要先聯絡我們職員。」
好了,不舉相機,只拿筆記簿記錄,同樣引來保安問候。記者沒答話,保安就採人盯人戰術,尾隨記者觀察一舉一動。又好了,不拿簿,只握紙仔一張,同樣有人來:「小姐,有乜可以幫到你?」
在嚴密監視的環境下,商販都不敢多說話。以往街市三姑問候六婆、順嫂八卦陳師奶那最直率的真性情與人際互動,幾近消失。一個外表近乎完美的街市,它內裡的靈魂和社會角色,其實更值得人深思。
撰文:吳婉英
攝影、攝錄:李育明、高仲明
資料:鄭詠欣
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