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由李國寶家族持有的中環興瑋大廈,數年間租金收入增長數十倍。
皇后大道中人來人往,外牆廣告租金都相當昂貴,退租前的 COACH,每月租外牆也要花費一百六十萬元。(陳浩樂攝)

封面故事

揭龍頭業主  10年暴利

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自由行,約十年前中央送給香港的「大禮」。其間創造香港零售神話,名店搶租,瘋狂天價。來到今日,是「現眼報」的時候。
市場預期,因着零售寒冬,鋪租劈足五成!表面上業主最傷,但本刊翻查全港所有龍頭鋪的租約記錄,發現大部分由老牌家族持有,食到盡過去的租金瘋潮。例如提早結業的中環 COACH旗艦店,業主李國寶家族,○三年將地下租給 Body Shop時,月租只是廿萬;數年間轉租予 COACH,租金火乘風勢,竟加至七百二十萬元!
這班老香港業主,坐貨夠穩,經濟起落無損一分一毫,陣亡的是過去搶貴租,來自歐、美、澳的各路名店。本刊為此揭開老牌業主的精明收租搵銀術。

 


率先陣亡  COACH冚旗
上星期一,龍頭鋪流出「第一滴血」。位於中環興瑋大廈、蘭桂坊街頭的手袋連鎖店 COACH,正式結業。熄燈後的原址,封上圍板,冷冷清清;在這中環最熱鬧的地段,顯得觸目驚心。其實 COACH的租約,到二○一七年十月才完結,即是足足提早了兩年退租。
翻開 COACH的租約記錄,可見業主李國寶家族,真正舔到盡,「享受」了香港過去十年的經濟成果。原址地下,由九八年起原租予護膚品牌 Body Shop,當時月租只是三十三萬元。到○三年沙士期間,更減租至每月二十一萬。四年後自由行急升,李國寶家族索性將地鋪連樓上三層,轉租予 COACH。租金即時來個大跳升,月租加至二百萬,外牆還要另收六十萬元!到五年後租約滿,李氏獅子開大口續租,每月再加租至七百二十萬元!計計數,租金幾年間跳升三十多倍。其實 COACH賣的手袋,平均只是三、五千元,對比 PRADA、 LV,在自由行眼中也只屬三線。結果一個寒冬冚來,率先陣亡。
只有業主,才真正做到「通殺」。市傳已有海外珠寶商 Harry Winston以四百萬承接,不過比起前一張租約,仍有巨大升幅。興瑋大廈地段,由李國寶家族於一九五五年,以一百二十萬元購入,一直守得穩,「坐貨」至今。李氏後人大部分都有股權,並由李福兆長子李國麟負責簽訂租約。按股權計,李國寶分得最多,每月「唔使做」可袋五十一萬,其他後人如行政會議成員李國章、曾任首席法官的李國能等,通通有得袋。不過對他們來說,只是零用錢而已。

李國寶(左二)在家族物業興瑋大廈亦有股份,每月賬面計可袋五十一萬元。當然,與其在東亞銀行每年三千萬酬金相比,只是九牛一毛。

A&F三年前於畢打行開幕時,請來大批男模造勢,現時大排長龍的場面不再,但貴租就依然要捱多五年。
最大鑊  H&M摸頂租
開到成行成市的瑞典時裝連鎖店 H&M,原先租了中環連卡佛大廈作為旗艦店,每月租金五百五十萬元。三年前, ZARA以月租一千萬元搶租該鋪。 H&M遂另覓地方,可惜比 ZARA「更大鑊」。去年先以每月九百萬元,搶租下恒隆發展的旺角家樂坊商場。緊接再以每月一千五百萬元的天價,租下同樣由恒隆發展、位於銅鑼灣恒隆中心的四層高巨鋪。 H&M一向走平價路線,短裙最平四十九蚊已有交易,每月要賣出三十萬條裙才夠交租。最慘是摸頂價租下,但現時兩鋪仍在裝修階段,最快今年十月開幕,暫時一蚊收入都未有!
有地產界人士就大讚恒隆聰明:「恒隆去年已部署趕走家樂坊啲租客,成個商場用高價租晒俾 H&M,唔使再逐間鋪去傾租約。如果今年中先傾租約,分分鐘要劈租三成先有人肯租晒成個場。」按此, H&M每年要向恒隆進貢二點八八億元租金。恒隆去年的香港區商鋪租金收入,是十八點三億元;亦即是說,單是 H&M這兩巨鋪收入,已佔了當中一成六,今次可算恒隆陳啟宗的「神來之筆」。

H&M位於銅鑼灣的新鋪,去年以天價定租,可惜在現今零售下滑時,仍在裝修階段,最為大鑊。根據年報, H&M去年上半年,在香港有八點九億元營業額。(廖健昌攝)

陳啟宗找來 H&M這「好幫手」,剛好在零售轉差前將兩巨鋪天價租出,為恒隆帶來巨額收益,佔商鋪收入一成四。
最好命  COTTON ON加得少

名店瀨嘢榜

當然,並非每個業主都咁狼死。比賭王何鴻燊更早在澳門經營賭場的傅老榕家族,在香港亦有不少物業,除了七三年創辦的富麗華酒店(現址為友邦金融中心),在一○年零售市場熾熱時期,亦斥巨資在尖沙咀掃入多間商鋪,當中包括以三億二千萬元,買入加連威老道三十四至三十六號地鋪連樓上兩層,由一二年起租予來自澳洲的時裝店 COTTON ON。
雖然一簽六年,但根據該份租約,首年月租是一百七十萬元,其後每年加租十萬,直至租約滿。即是到二○一八年約滿前,租金加至二百一十九萬元,加幅就如「面嗰浸」。一名負責租務的地產經紀表示,通常業主知自己鋪位叫座力不足,都會簽訂此類租約。「通常港島區嘅鋪位,會簽三加三(三年生約及三年死約),因為業主知租金有條件跳升。如果係九龍或新界無咁靚嘅鋪,就會加幅少啲但約長啲,業主自知更有保障。」事實上,傅老榕這鋪處於加連威老道,記者到現場睇過,整條街「屍橫遍野」,共有十四間吉鋪,尾段戰況更慘淡。幫傅老榕家族計計數,其鎖定租客策略,租金回報一直在六釐以上,去到租約滿的一年,更加有八點二釐;其投資智慧,由此可見。
巨鋪通通時裝店
除了 COACH、 H&M及 COTTON ON,其他在香港的地標巨鋪,都不約而同租予海外時裝店。例如霍英東家族在中環畢打街的巨鋪,現以每月七百萬元的價錢,租給來自美國的 A&F,而且簽下十年長約,到二○二○年才能完約。而月租達一千三百萬元的銅鑼灣京華中心鋪位,現租予來自美國加州的 FOREVER 21。老牌地產商陸海通家族,則以每月五百萬元,將中環皇后大道中三十一號,租予 GAP為旗艦店。
這類快速時裝( fast fashion)店,由於貨價平,人流一定要夠旺力谷營業額,往往租下鬧市巨鋪,一簽十年。遇着訪港旅客減少,零售轉勢,便會首當其衝。事實上,現時業主租客,正陷講數拉鋸戰,雙方在試對方底線。例如由李兆基阿嫂持有的銅鑼灣羅素街地鋪,由英皇珠寶租用多年,月租二百五十萬元,今個月約滿,英皇已表明不續租。最終業主與英皇達成協議,英皇再承租半年,但租金已劈至每月七十萬元!跌幅達七成。

銅鑼灣這個吉鋪,外面的招租廣告,貼滿一層又一層,如樹木的年輪。(徐栢然攝)

彌敦道鄰近信和中心的鋪位,現已丟空一年。地產經紀表示業主希望盡快有人承租,就讓經紀「坐鎮」,讓準買家隨時 walk-in睇鋪。(關永浩攝)
市場人士指:「因為就嚟到聖誕同新年嘅黃金時間,業主唔想吉咗間鋪,咪劈七成租繼續短租俾個客,等大家都有錢賺囉。個市咁弱,如果逼個客棄租,業主又係要減租吸客,重新放租又要再交代理佣金,又要為新客預留裝修期,業主嘅損失分分鐘比個租戶更慘。」部分吉鋪,亦開始有地產經紀坐在裡面。其中一名閒坐吉鋪打機的代理表示,是應業主要求,讓準買家隨時 walk-in睇鋪。「如果間鋪長期拉閘,買家要打電話預約睇鋪,已經遲咗,故業主要我哋坐埋喺度,若有人行經想物色鋪位,可以即時睇鋪。」
劈足五成

鋪市高峰時,藝人都入市。謝霆鋒整曲奇外,都有投資商鋪。他於○五年至一二年間,就以二點三億元在中環擺花街連掃五個鋪,後期的鋪價相當摸頂。

亞洲地產總裁蔡志忠認為,一線鋪位減租三成不足為奇:「傾鋪嗰時都係盡量三年一約,如果租客真係生意唔掂,多數會同業主傾吓,但因為係死約,租客有時會搵人頂埋餘下嘅租期。有啲租客甚至乎會肯為新租客交部分租金,為求退出死約。例如月租一百萬,舊租客出三十萬,新租客出七十萬,舊租客寧願每個月蝕三十萬都好過做賠本生意。」高瑋環球董事張翹楚則指,部分業主將鋪位抵押給銀行貸款,難以減租,是零售寒冬中的輸家:「鋪位靠租值來評估價值,如果租金下跌,咁物業抵押嘅估值都會跌,咁銀行可能會 call loan或者要你增加抵押品,咁部分業主咪寧願暫時吉咗間鋪,都唔想減租住。」
去年中提價達一倍、以月租二百八十萬,搶走行家軒尼詩道巨鋪的六福珠寶,其主席黃偉常向記者苦笑道,鋪位太早租下,現在租起碼平三成。「唔會再開新鋪啦。我唔識睇,總之零售唔會咁好。」而在旺區租下多間鋪位、本身亦有鋪收租的太子鐘錶珠寶主席鄧鉅明認為,奢侈品市場將會萎縮:「今次股市殺了很多人,大陸那麼多人買孖展,跌三成還不立即斬倉嗎?這批消費者要等三、四年才能重新累積消費力。人民幣又跌,所以暫時零售業前景都不太好。」
他相信一線鋪的租金要回落三至五成:「我羅素街一個單邊鋪,租約期未到,業主都減我三成租金啦,因為大家都明生意真的難做咗。」而二、三線鋪亦將會有很大減幅,「之前很多外國品牌以為銅鑼灣就是旺區,例如羅素街要一百萬,蘭芳道可以用八十萬租下,就以為平了很多。但其實該處是食肆區,人流可能只有十分一。之前市場扭曲了,未來租金可能由四十萬跌到十萬,跌幅七成五好像十分誇張,但其實只是回到一二年水平,就香港而言是好事。」在上水有鋪位的科達地產主席湯君明更講晒粗口:「個市咁差,我×!你睇上水已經冇乜人行,地鋪好慘情。好彩我嗰區有樓上鋪,而家好多人傾緊想搬去我啲樓上鋪位,我諗而家我係受益人!」

客家菜老字號泉章居舊址,一二年由一名內地投資者,以十一億元天價買入,部分面積放售多年仍未賣出。

吉鋪無大商戶租用,吸引商販擺地攤,繼續做買賣。(鄭樹清攝)

名人摸頂買鋪
撰文:孫樂祈、陳新政
攝錄:財經組
資料:黃詠茵
news@nextmedia.com

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