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中國海外投得的兩幅「港人港地」(紅框),位於九龍灣啟德新發展區,兩地合共可建 1,145個單位,平均每方呎樓面地價 5,200元,估計日後開賣呎價過萬元。

封面故事

地契鬆章 港人港地造假

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啟晴邨含鉛食水風波,引發全城追擊承建商中國建築( 3311),其姊妹公司中國海外發展( 0688),近年在港積極投地,以有北京撐腰的國企姿態,挑戰一眾老牌地產商。
中國海外兩年前,以高價投得梁振英早在競選時就力推的「港人港地」而為市場矚目,本刊翻查該兩幅位於九龍灣啟德的土地契約,發現地契條文原來沒有任何字眼提及「港人港地」,只說樓宇買賣要得到地政總署署長簽同意書批准。換言之, 689批予「 688」的所謂「港人港地」,並不受地契法律框架限制,「港人港地」實情是造假,有如「八萬五」翻版。
本刊進一步追查,發現梁振英與中國海外關係密切,早在九十年代,中國海外委託梁振英測量師行進行物業估值,是梁振英的長期舊客戶。

由競選期間到做特首之初,梁振英開口埋口力推「港人港地」,當時他講明政府賣地時會加入《地契條款》,規定地產商建屋後,三十年內地皮上的單位,只能售予香港永久居民,一手樓開賣及二手樓轉售都受規管。換言之,履行「港人港地」的最大約束力,來自地契白紙黑字法律條文。
結果梁振英上任特首後,推出兩幅屬前啟德機場的地皮,作為「港人港地」試行計劃,最終由中國海外發展的子公司高龍發展,在一三年六月,以四十五億四千萬元估價上限,擊敗長實、恒地、新世界、信和等十多個香港老牌地產商,以「暗標」方式投得,政府指因其出價最高。但當時市場對中國海外,在有設限的土地上出價如此勇猛都覺得奇怪,更懷疑做慣大陸人生意的國企,如何只賣樓給香港人。




啟德「港人港地」開售前半年,梁振英親自到場撐,由陳茂波(右二)及張炳良(左二)兩個局長陪同。當日下大雨,上天似提示「港人港地」另有玄機。(《蘋果日報》圖片)


政府批予中國海外的地契,條文沒任何「港人港地」或「只有香港永久居民才可買樓」的字眼,只說未來三十年買賣要得地政總署署長同意。


郭榮鏗看過地契後指出,「港人港地」不受法律條文所限,代表政策有機會改變,屆時地政總署署長照簽同意書就行。 只有同意書規管


中國海外近年進軍豪宅市場,一二年以二十五億元投得鴨脷洲地皮建「南區•左岸」,每方呎樓面地價高達一萬一千元,今年將賣樓花。

政府批地予中國海外之後,發展局局長陳茂波在立法會談及「港人港地」時曾說:「在試行計劃下(指兩幅啟德地皮),政府選擇個別合適的住宅用地,透過《土地契約條款》,規定在有關土地上興建的住宅單位由批出土地日期起三十年內,只能售予香港永久性居民。」
破綻就在這兒。本刊翻查售予中國海外的兩塊地皮地契,發現這份由中國海外第二把交椅、副主席兼高級副總裁肖肖代表簽署的法律文件,內文原來沒有白紙黑字列明,土地必須要售予香港永久居民,也沒有任何字眼提及「港人港地」。
法律界立法會議員、公民黨大律師郭榮鏗,看過地契之後亦指,地契只提及由批地起三十年內,中國海外在地皮建成的住宅單位,出售、轉讓、承造按揭,都要取得地政總署署長的書面同意。但同意書的內容字眼,地契條文沒有規範。地契亦沒有指定同意書,一定要寫明單位「只能售予香港永久居民」。此外,地契亦沒有列明,署長在什麼情況下可批出同意書,「換言之,一旦港人港地政策失效,署長仍可照批。」

外國成功限買家


中國建築承包沙田水泉澳邨公屋工程,梁振英去年曾到地盤視察,中國建築主席周勇(紅帽)親自招呼。(《蘋果日報》圖片)

梁振英的「港人港地」引發爭議,在外國卻有成功例子限制買家身份。在澳洲,近年有大批強國有錢人到當地移民或留學,推高樓價。澳洲政府二○一○年四月宣布,境外人士只可購買一手樓,不可買二手。臨時居民、留學生須於買樓前,先取得澳洲當局批准,並於離開澳洲兩年內出售該物業,及繳付高達百分之四十五的資產增值稅。
英國今年四月推出新措施,打擊海外買家炒風。非本地居民須於出售住宅物業後的三十日內,繳交資產增值稅。個人名義持有者,須付物業升值總額的百分之十八或廿八;公司或信託持有者,則分別付百分之廿及百分之廿八。
新加坡早有規定,海外人士可在當地購買一手或二手樓,但僅限於公寓式大廈,不可以購買獨立屋。

地契隻字不提

「港人港地」字眼不在地契正式條文內,與梁振英當日指用地契規管的說法明顯不同。本刊翻查梁振英的政綱,發現魔鬼原來一早埋伏在細節之中。
梁振英在二○一二年初的參選政綱,首次提出「港人港地」,他寫道:「如住宅市場過熱,選擇符合中產階層住屋需要的政府土地,在賣地條款中規定在建成後的住宅單位,只可出售予香港居民(包括永久及非永久居民),以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居。」但政綱卻附註一行小字作為彈弓手:「建議只適用於政府新推出的土地,可按樓市的供求情況靈活決定是否需要在賣地條款加入出售限制,發展商亦可按賣地條款出價投地。」
到一三年三月兩幅啟德地皮開賣時,政府發出的新聞稿,原來也沒有直接寫明,會用地契條文規管買家必須是香港人,只提及須取得地政總署署長的同意書,有六項「特點」,包括:一、單位只可售予香港永久居民;二、聯合購買人如非香港人須為近親;三、單位不得售予法團或公司;四、須向指明機構承造按揭;五、發展商不得分租單位;六、個別業主可分租單位但每份租約不得超過五年。本刊翻查中國海外的地契後發現,同意書的六項「特點」,全部都沒有列於地契的正式條文。

政策隨時改變

郭榮鏗進一步解釋:「若清清楚楚寫入地契,代表有清晰的法律權利與義務,跟由地政總署署長按政策辦事簽同意書,是兩回事。不寫入地契,即不能確保政策三十年不變。現在用同意書,代表『港人港地』可以隨時變,萬一梁振英或之後的特首上場,話政策要改,同意書內容按新政策寫過,之後就可照批。」因此,他建議消費者日後買「港人港地」樓宇時,必須要找律師留意條款。
事務律師謝連忠質疑,若透過同意書去執行「港人港地」,地政總署署長是否有足夠權力去規管發展商,如果地契無列明「港人港地」的細則,所謂「賣樓給香港人」則變得空洞,因同意書並無法律基礎。
有法律界人士分析,若將「港人港地」或「必須賣樓給香港永久居民」的字眼寫入地契,地產商一旦違反,最高刑罰是被政府收回土地,後果非常嚴重。但若用同意書規管,發展商或買家若被揭發簽同意書時作虛假陳述,只需根據《刑事罪行條例》判監兩年及罰款,刑罰相對輕得多:「若果真的被人踢爆違規,發展商或者買家,有人出來頂咗佢就得,唔會去到公司名義上身。」
地政總署回應本刊,承認地契走數,指把執行細節寫入地契不合適亦欠彈性,同意書根據地契條款發出,屬「合適落實方式」。




中國海外前一哥孫文傑,八十年代起活躍香港地產界,其公司估值,多年來都交由梁振英的測量師行負責。


中國海外架構


中國海外總部位於灣仔軒尼詩道中國海外大廈,與市建局合作的西營盤樓盤星鑽,今年初在該處開售至今。 大陸人買樓無難度

其實,早在曾蔭權做特首年代,政府已經研究過「港人港地」,但有指因當中涉法律產權問題,加上執行有困難,最後無推行。梁振英上任之初,有傳律政司及公務員對他力倡「港人港地」都有保留,但當時樓價不斷升,梁振英為挽救低迷民望,決定要推他政綱講過的「港人港地」,之後再出「雙辣招」印花稅。
「港人港地」的法律爭議,包括《基本法》第廿五條列明,香港居民在法律面前一律平等,若在地契條文寫明只能賣樓給香港永久居民、又不能賣給在香港註冊的公司,可能會引發連串訴訟爭議。
此外,「港人港地」執行亦有困難,大陸炒家一旦授權香港人當「人頭」做業主,根本無辦法規管及難以搜證指控。今次中標者是中國海外,背後是豐厚的紅色人脈,如果將來有大陸官員富商要入市,找個香港永久居民做「親戚」代表,買樓其實無難度,當局執法也成疑問,因地契條文亦不附帶任何巡查驗樓機制。
中國海外當日以「暗標」方式願意出高價投地,但高價的背後,是否有人早着先機,知道「港人港地」只是搭棚,引發利益輸送質疑。中國海外無回應本刊查詢。

「港人港地」變「八萬五」

批地予中國海外之後,去年四月,梁振英突然指沒有計劃再推「港人港地」,原因是「雙辣招實施後樓價已恢復平穩」,日後會再按市況決定。啟德「港人港地」開賣時,反映樓價走勢的中原城市領先指數為 123.45,梁指沒計劃推「港人港地」時,指數的確回落至 118.82,但如今最新已升至 142.62,但他卻無再提措施。「港人港地」恍如董建華年代的「八萬五」一樣突然消失。
「港人港地」急速煞車背後似有玄機,郭榮鏗認為:「港人港地是梁振英參選時強調的,加上房屋是他的重中之重,放棄必有重大原因。」「港人港地」最終只推一次並落入大陸國企手中,日後買家是否真正香港人、有幾多人因政策受惠,放長雙眼才知答案。
近年積極挑戰做香港地產界一哥的中國海外,具有雄厚的國企背景,一九七八年大陸改革開放之初,它藉來港當跳板,負起幫國家衝到海外的任務。集團出版的廿五周年刊物中,記載鄧小平七十年代提出「建築業是國民經濟支柱產業」構想,並開始探索國家建築工程總公司,來香港開分部的可能,終取得香港興業創辦人查濟民、黃克競家族成員黃振輝、原香港《大公報》社長費彝民等香港親中核心人物支持,之後便從總局抽調一批工程人員來港。一九七九年六月一日,中國海外正式在港註冊,翌年由國家建築科學研究院副院長顧天訓,來港出任中國海外總經理。




東亞銀行李國寶的兩名兒子李民橋(右)、李民斌(左),分別是中國建築及中國海外兩間上市公司的獨立非執董。李國寶曾任中國海外獨立非執董。(《蘋果日報》圖片)


香港地隨處可見中國建築的地盤,它在中環灣仔繞道的工程,正全力開動。過去五年,中國建築承包超過六百億元政府合約。


中國建築包攬$640億政府工程 許家屯搭線融資

顧天訓在刊物中提及,中國海外來港之初,先主攻建築工程。公司買了樓做宿舍(本刊翻查位於皇后大道西一幢舊樓),員工必須晚上十一時前回來,早、晚餐在內吃,午餐由公司提供。中國海外初期的辦公室,在中環招商局九樓一個不到一千呎的房間,後來搬到灣仔華潤大廈二萬呎寫字樓。八○年,中國海外取得港府的私人工程建築牌照,雖然當時有地鐵及海底隧道等大型工程,但都由外資建築商,例如:怡和的金門建築、澳洲的禮頓建築等港英友好包攬。
中國海外首個在港投得的工程項目,原來就是跟水有關,是文錦渡木湖泵房至大欖涌的東江水輸送工程,合約總值二億二千萬元。據顧天訓憶述,當時他們一班大陸人,不識英文根本不明白港英政府的工程簡介會講乜,最後全憑低價中標。之後不斷承接輸水管道工程,現持有七成香港淡水輸水管線。
中國海外之所以由工程承辦商變成地產商,顧天訓指,因為在香港承包建築「低利潤、高風險」,相反地產能賺大錢,他於是找當時的新華社社長許家屯,提出借錢搞房地產,許當時說:「我不替你借錢,但我幫你組織一次參觀活動,看你們的工程業績能不能說服大家。」之後就得中國銀行答應融資。其後中國海外即大展拳腳,八五年透過私人機構參建居屋計劃,在大圍以六千五百萬元高價投地,建成海福花園後,獲政府以二億四千萬元買入,中國海外在項目中大賺。

梁振英測量師行估值


中國建築工程總公司,是龍頭國企,建造多個強國代表性建築物,包括設計被批像「大褲衩」的北京中央電視台大樓。

中國海外九七後幾乎無投過地,直至一○年起開始活躍,共斥百億元吸納六幅地皮,當中三幅(包括啟德「港人港地」)是在梁振英做特首後投得,與市建局有多個合作樓盤又積極發展豪宅,例如一二年以二十五億元投得鴨脷洲地皮建「南區.左岸」,集團現在港有十一萬平方米土地儲備。
中國海外九二年在港上市,當時的主席孫文傑,被喻為「紅籌大班」。他在位時九四年,中國海外曾委託梁振英測量師行做物業估值,當時測量師行的股東為梁振英夫婦。梁振英掌舵戴德梁行、二○○○年後,仍有接中國海外生意做估值,可見他和中國海外關係密切。
孫文傑與梁振英兩人,在香港房地產協會又有不少交流,該會在九十年代聯合港澳兩地地產商、測量師、律師等專業人士,返大陸搞房地產。梁振英選特首時,有指該會三十張選委票全數投梁,孫文傑現為協會名譽副會長。
有香港身份證的孫文傑,帶領中國海外最漂亮的一仗,是跟英國及日本財團共同投得赤鱲角機場客運大樓工程,合約總額過一百億元,為香港工程史上最大的單一合約。二○○二年,孫文傑帶領在港已穩打穩紮的中國海外「回流」大陸,成立中海地產在各省市開展地產項目,現在全國擁有三千七百三十五萬平方米土地儲備,當中瀋陽擁有最多,達五百九十八萬平方米。孫文傑二○一○年退休,現任集團主席郝建民,去年袋八百七十萬元董事酬金。執行董事兼總建築師羅亮,酬金高達九百六十萬元,可見一班高幹在港待遇非常「和味」。

「一帶一路」當紅


中國海外九二年由主席孫文傑(中)帶領上市,(左起)百富勤梁伯韜、聯交所主席李業廣、理事羅嘉瑞(右二)、執行總監許浩明(右一)都有出席上市儀式。

從中國海外在港的發展軌跡,可見它是一間根正苗紅的國企,如今中國海外在香港,另有三間姊妹上市公司,包括:中國建築國際、中國海外宏洋集團、遠東環球集團。其中,中國建築國際,就是近日捲入鉛水醜聞的主角,二○○五年分拆上市,現為本港最大的工程承建商,最大客仔就是香港政府,亦即納稅人。
本刊翻查政府的投標公告,發現過去五年,中國建築共投得超過六百四十億元的政府工程,涵蓋道路、房屋、水務等範疇。十大基建項目中,有參與港深廣高鐵、港鐵沙中線、西九文化區戲曲中心等。
中國建築是政府工程的大贏家,有建築界行內人指,中國建築有多間子公司,可由生產建築物料作起點(例如公屋預製組件),一條龍式提供服務:「而家所有物料都喺大陸嚟,同其他大陸公司有生意來往,都可能會有(價錢)優勢。」
另一工程專家指,政府項目招標,會考慮承建商的技術、人才、經驗、價格等因素,「行內很多有規模的承建商,好多時落標都有技巧,佢知一般市價係點樣,大把錢,咪落低少少,攞到個工程之後再討價還價。」
中國海外最大資產,是其頂頭靠山國企中國建築工程總公司,財雄勢大,其之下在大陸上市的中國建築股份,市值達二千四百億人民幣,目前當紅因習近平力推「一帶一路」概念,令中國建築在巴基斯坦、非洲、俄羅斯等多個中國友好國家,都有形形色色的工程展開,並與國家開發銀行、亞洲開發銀行等合作,隨着中國領軍的亞投行即將上馬,估計中國建築會再加大力度融資,在全球大展拳腳。鉛水事件發生後,港人才醒覺中國海外及中國建築與日常生活息息相關,且看這間龍頭國企如何落實投得的兩幅「港人港地」項目。

撰文:盧曼思、吳婉英
攝影:李育明、高仲明、胡智堅
資料:鄭詠欣
mailto:news@nextmedia.com

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