若然公務員樓重建計劃成功,日後可以採用類似模式去重建數十萬個未補價的資助出售房屋(包括夾屋、居屋和租置單位)。

壹角度

重建公務員樓 符合公眾利益( 2015/5/28)

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今年一月特首梁振英發表施政報告前,有傳媒披露政府會推出重建公務員樓政策,藉此釋放更多市區優質地皮,增加房屋供應量。但後來發覺施政報告內容完全沒有觸及有關政策,反而提到會協助重建石硤尾大坑西邨,興建 5,000個出售單位。當時相信令不少居住在沒有電梯的公務員樓、行動不便的長者感到十分失望。

事隔四個月,終於有突破性進展。近日發展局表示,房協同意明年初推出先導計劃,代合資格的公務員樓業主向政府繳付餘下的三分二地價,並會以市價至高於市價一成的樓價收購單位。房協完成收購後,把土地用作興建資助出售房屋,以低市價售賣給合資格的申請人士。公務員樓業主出售單位給房協後,可以錄表資格購買房協的二手單位,毋須入息審查。
公務員樓的重建問題,是歷史遺留下來的問題。上世紀五十年代,香港人口急增,住屋問題嚴重。港英政府在 1952年推出公務員建屋合作社計劃,以約三分一的地價批出土地,讓合資格的公務員以合作社形式興建房屋。到 1993年,政府修改條例,合作社只要取得 75%社員同意,便可解散和進行分契。但業主若想將單位出售給私人發展商重建,要先補回三分二的地價,金額十分龐大。發展商知道業主沒有十足業權,亦不會願意以同區面積相若的單位作為賠償。
兩年多前,已有公務員樓業主向政府反映重建時所遇到的障礙,希望政府能夠提供協助。但基於公平原則,政府實在很難豁免業主補地價,讓發展商重建,藉此增加房屋供應。經過兩年多研究,發展局近日提出的重建計劃,確實有助解決問題,方便日後重建公務員樓。
房協以市價(或高於市價一成)收購公務員的單位,代為支付餘下的三分二地價,並且讓業主以綠表購買房協的二手資助出售房屋,確實可以提供誘因,讓業主出售單位給房協進行重建。但計劃要得到 100%業主同意,門檻實在太高,個別業主可能叫價過高而令整個計劃胎死腹中。因此,房協(或發展局)實應考慮降低門檻,例如下調至 75%(與分契要求一致)或 80%(與強制收購一致),以便計劃能夠順利開展。
房協收購公務員樓後,若把土地用作興建資助出售房屋,政府在補地價方面會提供優惠,可以降低房協的發展成本和風險。然而,不少公務員樓位處市區優質土地,重建後的價值可以很高。只要房協計算清楚重建後的得益高於發展成本(包括補足地價),政府不宜限制房協只能興建資助出售房屋,房協亦不應局限計劃只適用於面積超過 10,000平方呎的地盤。
另外,業主出售單位給房協後,可以綠表資格申請房協的資助出售房屋。但事實上,房協未補價的資助出售單位(主要是夾屋)只得萬多個,在二手供應嚴重不足的情況下,恐怕有關政策只會進一步推高樓價,令未補價的售價更接近市價。政府應考慮讓業主選購房委會轄下總共 30多萬個未補價的居屋和租置單位,以增加業主的選擇。
政府及房協推出重建公務員樓先導計劃,以及平民屋宇有意重建大坑西邨,都是希望解決歷史遺留下來的重建問題,發展商都表明不會從中取利,只希望增加房屋供應,方便長者和有意置業的年輕人,計劃符合公眾利益,值得支持。若然上述計劃成功,日後可以採用類似模式去重建數十萬個未補價的資助出售房屋(包括夾屋、居屋和租置單位)。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監( http://www.livingword.edu.hk 
作者網誌: http://lampunlee.blogspot.com 

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