陳德霖無力扭轉宏觀大勢,老是為干預而干預,令亂象更形惡化。

壹觀點

金管局為干預而干預( 2015/5/28)

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官家打擊樓市辣招層出不窮,可是供應不繼而資金充斥,無論豪宅或公屋,樓價還是接連破頂。黔驢技窮,金管局新近「明示」銀行降低按揭現金回贈,形同加息,實質效果是加重置業人士的負擔。此舉跟過去的諸般辣招一樣,都難收抑制樓價之效。

提高按揭負擔無以抑壓樓價,皆因供求緊張。金管局的研究顯示,去年年底,住宅樓宇的整體空置率為 3.8%,遠低於前此十年 5.1%的平均水平。可見供應相對不足,而官家預期私樓供應未來五年都難有突破,大致是每年一萬四千六百個單位。
這個水平較一四年一萬五千七百個單位的供應量還要少,亦趕不上新組織家庭的數目。供求緊張既是紓緩不來,樓價在一四年由是漲升 13.5%,幾乎倍於一三年的升幅。
樓價漲升倒轉過頭來又刺激入市意慾。雖是辣招頻出,樓宇買賣數目在一四年按年激增近兩成六至接近六萬四千個單位。這個交投量雖然遠不及一一、一二年未出辣招前的高峰,但從樓價的走勢可見,為羊群心態驅使,人們不難是恐慌性入市。若然如此,銀行何以尚以現金回贈顧客?

一言以蔽之,生意難做:去年整體貸存比率下跌,而主打業務——佔總借貸額七成以上——的企業借貸不前。反之樓市交投暢旺,按揭借貸卻有單位數字的增長。
銀行亦非為了多做生意而盲目借貸:一四年的按揭斷供率僅為 0.03%——即是萬中有三——銀行面對的風險,可謂低之又低。
非但風險低,銀行大有能力應付境況逆轉可能帶來的呆壞賬——整體資金充足比率達 16.8%,比 10.0%的國際水平高許多、許多。金管局作的壓力測試又顯示,即使美國加息導致物業冧市,銀行可能蒙受的損失極其量等於總借貸額的 1.81%,比率不到亞洲金融風暴時錄得的 4.39%的一半。

經濟前景不明朗,客戶接受零息現實,存款依舊上升,為銀行提供低成本資金。銀行以現金回贈搶風險低、利潤高的按揭客,又豈無道理?
「明示」銀行減少現金回贈,短期內猶如進一步削減其資金成本、提高其利潤;長遠計將無可避免觸發銀行之間的另類競爭,譬如以實物優惠或別的辦法搶客。
金管局無力扭轉歐洲、日本甚至大陸以美國為馬首是瞻,爭相量寬,以致資金環球流竄、資產價格漲升的宏觀大勢,卻毋視銀行運作健全、人們有置業保值之需,而諸般干預,其結果不外是扭曲市場運作,為不明朗的境況,添煩添亂。為干預而干預,犯得着嗎?

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